Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowej?
Będąc realistą i całkiem szczerym powiem, że w praktyce budowlanej błąd w projekcie budowlanym to jest totalny wyjątek i jednostkowa sytuacja.
Błędy w obliczeniach, brak rozwiązań technicznych albo nieprzewidziane kolizje branżowe – to wszystko trafia na budowę razem z projektem. Dobrze, gdy te błędy wyjdą już na początku wykonywania robót, lub przed ich rozpoczęciem. Gorzej, gdy pojawią się dużo później.
Dokumentacja projektowana często jest na tyle obszerna i łączy w sobie tak wiele elementów, że mówiąc wprost nie trudno o błąd.
Dzisiaj chciałbym się skupić właśnie na tych błędach w dokumentacji dostarczonej przez inwestora.
Będąc wykonawcą zapewne pomyślisz – skoro dostarcza inwestor, to za nic nie odpowiadam. Wielu wykonawców działa w przekonaniu, że skoro projekt został dostarczony przez inwestora, to pełna odpowiedzialność za jego wady spoczywa właśnie na nim. To jeden z najczęstszych i jednocześnie najdroższych błędów w branży.
Nie do końca.
Problem w tym, że skutki tych błędów projektowych bardzo często nie obciążają wyłącznie inwestora, ale też wykonawcę (ale już zaznaczam, że dużo rzadziej!).
W tym artykule pokażę Ci konkretnie:
– kiedy masz obowiązek zauważyć błąd w projekcie budowlanym i kiedy musisz go zgłosić,
– kiedy możesz się skutecznie bronić przed odpowiedzialnością,
– jakie błędy najczęściej prowadzą wykonawców prosto do przegranej w sądzie.
Kto odpowiada za błąd w projekcie budowlanym – wykonawca czy inwestor
Zaczniemy prosto i od zasady.
Co do zasady to inwestor ponosi odpowiedzialność za projekt, ponieważ to on go zapewnia i przekazuje wykonawcy jako podstawę realizacji robót.
👉 Wynika to z konstrukcji, jaką ma umowa o roboty budowlane.
To wiemy. Inwestor dostarcza projekt, a Ty jako wykonawca wykonujesz roboty w oparciu o tę dokumentację projektową.
Na pierwszy rzut oka brzmi jasno i prosto.
Brzmi prosto, do czasu kiedy nie zorientujesz się, że z tym projektem chyba coś jest nie tak.
👉 Czyli gdy pojawiają się:
- błąd w projekcie budowlanym,
- nieścisłości,
- brak rozwiązań technicznych,
- kolizje branżowe.
Pojawiają się wtedy wątpliwości, bo przecież jako wykonawca nie musisz i być może nie masz specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania. Ale czujesz, że coś jest nie tak.
Co wtedy?
Nie raz piszę najpierw o zasadzie, a później o wyjątkach i szczegółach.
A więc wyjątek!
Dostarczenie projektu przez inwestora nie oznacza, że wykonawca automatycznie pozostaje całkowicie zwolniony z odpowiedzialności za wady projektu budowlanego.
👉 Kluczowy przepis: art. 651 k.c. – obowiązek zgłoszenia wad dokumentacji projektowej
Przepis ten nakłada na niego obowiązek:
- niezwłocznego zawiadomienia inwestora o wadach dokumentacji projektowej,
- zgłoszenia innych okoliczności, które mogą doprowadzić do wadliwości obiektu.
Co to oznacza w praktyce?
👉 Inwestor odpowiada za projekt, ale wykonawca odpowiada za brak reakcji na jego oczywiste błędy.
Jeżeli więc wykonawca realizuje roboty na podstawie wadliwej dokumentacji, nie zgłaszając zastrzeżeń, naraża się na:
- odpowiedzialność kontraktową (art. 471 k.c.),
- zarzut nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane.
Orzecznictwo konsekwentnie potwierdza tę konstrukcję.
Czym jest projekt budowlany? Odpowiedzialność wykonawcy za wady projektu
Dla prawidłowej oceny odpowiedzialności wykonawcy za wady projektu konieczne jest ustalenie, czym w istocie jest dokumentacja projektowa.
👉 Dokumentacja projektowa obejmuje:
- projekt architektoniczny,
- rysunki techniczne,
- specyfikacje techniczne,
- przedmiary robót.
Z perspektywy wykonawcy dokumentacja projektowa stanowi podstawowy punkt odniesienia przy realizacji inwestycji.
To ona określa:
- zakres robót budowlanych,
- technologię wykonania,
- parametry techniczne.
Właśnie dlatego ustawodawca nie pozostawił wykonawcy biernej roli – przeciwnie, nałożył na niego obowiązek jej weryfikacji w określonym zakresie.
❗ Powtórzę – obowiązek weryfikacji w określonym zakresie. W ograniczonym zakresie!
Wykonawca nie jest zobowiązany do dokonywania szczegółowych obliczeń ani zastępowania projektanta, jednak nie może ograniczyć się do bezrefleksyjnego wykonywania robót.
Odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych za wady projektowe
Analizując odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych za wady projektowe, trzeba wyraźnie oddzielić dwie sytuacje.
- Pierwsza dotyczy przypadku, gdy wykonawca prawidłowo wykonuje roboty zgodnie z projektem, który zawiera wadę, a wykonawca nie miał realnej możliwości jej wykrycia.
W takim układzie odpowiedzialność obciąża inwestora.
- Druga sytuacja jest znacznie bardziej problematyczna. Gdy wada była możliwa do zauważenia przy zachowaniu należytej staranności, a wykonawca nie wywiąże się z obowiązku informacyjnego wynikającego z art. 651 k.c.
Takie zaniechanie może być uznane jako nienależyte wykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 k.c.
W takim układzie odpowiedzialność może obciążać wykonawcę.
Sądy wielokrotnie wskazywały, że brak zawiadomienia inwestora o wadach projektu stanowi samodzielną podstawę odpowiedzialności wykonawcy, niezależnie od tego, kto pierwotnie popełnił błąd projektowy.
Kiedy wykonawca będzie odpowiadał za wadliwe wykonanie robót w oparciu o wadliwy projekt?
Zapamiętaj, że źródłem odpowiedzialności wykonawcy nie jest sam błąd w projekcie. Wykonawca nie odpowie za to, że projekt zawierał wadę lub był niekompletny.
A więc za co będzie odpowiadał?
Będzie odpowiadał za to, że nie poinformował o tej wadliwości projektu lub jego brakach. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za jego bierność wobec tego błędu.
Co należy do dokumentacji projektowej, którą musisz sprawdzić
To wykonawca wykonuje roboty budowlane, więc to na etapie wykonania może jako pierwszy wyłapać błędy w dokumentacji, jeżeli są one możliwe do stwierdzenia mając jedynie wiedzę z zakresu wykonywania robót zgodnie ze sztuką budowlaną (wiedzy z zakresu projektowania mieć nie musi, to będę tutaj powtarzał kilka razy).
Nie dziwi zatem, że wykonawca ma obowiązek powiadomienia inwestora o każdej przeszkodzie w wykonywaniu umowy – w szczególności o zauważonych przez siebie wadach dokumentacji dostarczonej przez inwestora lub terenu budowy.
Generalna zasada – wykonawca ma obowiązek informować o wszelkich przeszkodach w wykonaniu umowy – ale czy tak naprawdę o wszystkich i zawsze?
NIE – nie zawsze i nie o wszystkich!
W praktyce budowlanej błędy w dokumentacji projektowej najczęściej ujawniają się w relacjach pomiędzy poszczególnymi elementami projektu.
Zakres dokumentacji, którą wykonawca powinien przeanalizować, obejmuje przede wszystkim rysunki techniczne, opisy, specyfikacje techniczne oraz przedmiary robót. To właśnie na tym poziomie ujawniają się najczęstsze problemy wpływające na możliwość prawidłowego wykonania inwestycji.
Jednocześnie należy podkreślić, że obowiązek ten nie oznacza konieczności przeprowadzania pełnej weryfikacji projektowej. W orzecznictwie akcentuje się, że wykonawca nie ma obowiązku wykrywania wad ukrytych ani błędów wymagających specjalistycznej wiedzy projektowej wykraczającej poza zakres jego działalności.
Ocena dokumentacji przez wykonawcę
Ocena dokumentacji projektowej przez wykonawcę powinna być dokonywana z uwzględnieniem profesjonalnego charakteru jego działalności. Od profesjonalnego wykonawcy należy oczekiwać więcej niż od przeciętnego uczestnika obrotu, ale jednocześnie nie można utożsamiać jego obowiązków z obowiązkami projektanta.
Czyli czego dokładnie wymaga się od Ciebie jako wykonawcy?
Wymaga się analizy dokumentacji projektowej i raportowania o błędach, ale przyjmując że dokonuje tego osoba mająca wiedzę na temat wykonywania robót, a nie ich projektowania.
Np. wykonawca powinien wychwycić takie nieprawidłowości, które są widoczne przy zwykłej analizie dokumentacji i doświadczeniu zawodowym, bez konieczności prowadzenia obliczeń czy ekspertyz.
Dobrze więc, ale gdzie przebiega ta granica?
Kiedy wykonawca musi raportować o błędach i je zauważyć, a kiedy nie ma takiego obowiązku?
Granica odpowiedzialności przebiega więc pomiędzy wadami „oczywistymi” a wadami „ukrytymi”. Oczywiste wady do zauważenia przez firmę specjalizującą się w wykonywaniu robót budowlanych taka firma ma obowiązek zgłosić do inwestora. Ale jeżeli wady są ukryte lub ich stwierdzenie wymaga wiedzy i uprawnień projektowych, to takiego obowiązku nie ma.
Obowiązek raportowania błędów
Istotą art. 651 k.c. jest nie tyle sam obowiązek dostrzeżenia wad, ile obowiązek ich zgłoszenia. Obowiązek informowania o błędach w dokumentacji projektowej ma charakter niezwłoczny i powinien być realizowany w taki sposób, aby inwestor mógł podjąć świadomą decyzję co do dalszego prowadzenia inwestycji.
Kiedy wykonawca ma zgłosić zauważone wady w dokumentacji projektowej?
Zawiadomienie powinno nastąpić w czasie umożliwiającym uniknięcie negatywnych skutków, a więc co do zasady przed wykonaniem robót dotkniętych wadą. Brak reakcji wykonawcy w odpowiednim momencie prowadzi do przeniesienia na niego odpowiedzialności za skutki wadliwej realizacji.
Dla Ciebie jako wykonawcy nie jest ważne jedynie samo zgłoszenie wady, ale też to w jaki sposób tego dokonujesz.
Dlaczego?
Do w razie sporu z inwestorem musisz wykazać, że po pierwsze zgłosiłeś wadę, a po drugie zrobiłeś to niezwłocznie.
Dlatego tak ważne jest dokumentowanie takich zdarzeń. O zbieraniu dowodów więcej przeczytasz w moim artykule pod linkiem: Jakie dowody musi mieć w sądzie wykonawca
Czyli?
Powinieneś zgłosić wadę pisemnie lub mailowo. Dokładnie opisać na czym ona polega. Dodatkowo wskazać, że dopiero została zauważona. Opisz też, czym skutkuje ta wada i czy możesz w ogóle dalej prowadzić prace.
Niestety, ale w praktyce brak udokumentowanego zawiadomienia jest jedną z najczęstszych przyczyn przegranych spraw wykonawców.
Dlaczego?
Bo wykonawca np. zgłosił wadę ustnie na placu budowy przedstawicielowi inwestora, który później powie, że żadnego zgłoszenia nie było…
Podsumujmy:
Zawiadomienie powinno być:
- niezwłoczne,
- udokumentowane,
- możliwe do wykazania w razie sporu.
👉 Najlepsze formy zgłoszenia:
- e-mail,
- pismo,
- wpis do dziennika budowy.
❗ Brak dowodu = bardzo duże ryzyko przegranej sprawy.
Jak głęboko musisz sprawdzać projekt – co mówią sądy
Jednym z najczęściej analizowanych w praktyce zagadnień jest zakres obowiązku weryfikacji projektu.
Ten zakres nie jest szeroki – od razu uspokoję każdego wykonawcę. Na szczęście orzecznictwo wypracowało w tym zakresie dość jednolitą linię, zgodnie z którą wykonawca nie ma obowiązku szczegółowego sprawdzania projektu, ale nie może ignorować oczywistych nieprawidłowości.
Najlepiej pokazać to na przykładzie. Wybrałem dwa orzeczenia sądów, na których dość jasno opisano wykonawcy kiedy musi zgłosić wadę w projekcie, a kiedy z takiego obowiązku jest zwolniony i nie musi takiej wady zauważyć:
Postanowienie Sądu Najwyższego I CSK 1927/22
Z art. 651 k.c. wynika, iż wykonawca nie ma obowiązku szczegółowego sprawdzenia dostarczonego mu projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad. Podstawy zastosowania tego unormowania występują tylko wówczas, gdy wykonawca rzeczywiście wie o wskazanych w nim nieprawidłowościach – chociaż ustalenia w przedmiocie jego wiedzy mogą być dokonywane z uwzględnieniem domniemań faktycznych, w tym mających za przesłankę poziom profesjonalizmu i doświadczenia zawodowego wykonawcy
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie I ACa 204/19
Z przepisu art. 651 k.c. nie można zatem domniemywać obowiązku każdorazowej, wszechstronnej kontroli projektu złożonego przez inwestora do tego stopnia, iż ujawnione w fazie wykonania umowy wady tego projektu każdorazowo obciążają wykonawcę robót budowlanych. Wykonawca robót budowlanych nie musi bowiem dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania; musi jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Reasumując, obowiązek nałożony na wykonawcę przez art. 651 k.c. należy rozumieć w ten sposób, że musi on niezwłocznie zawiadomić inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub też o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. W tym ostatnim przypadku chodzi jednak tylko o sytuacje, w których stwierdzenie nieprawidłowości dostarczonej dokumentacji nie wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu projektowania.
Czy wykonawca musi szczegółowo sprawdzać dokumentacje przekazaną mu przez inwestora?
Wykonawca ma obowiązek poinformowania inwestora o przeszkodach (błąd w projekcie budowlanym), dopiero gdy na nie natrafi.
Nie jest zobowiązany wcześniej dokonywać szczegółowego sprawdzenia m.in. dokumentacji czy terenu budowy przed przystąpieniem do prac budowlanych, aby sprawdzić, czy przypadkiem w którymś miejscu projektant inwestora nie popełnił błędu.
Po tym fragmencie jako wykonawca możesz poczuć duży stres i pomyśleć – Ale czy muszę sprawdzać projekt pod względem wszystkich wad, przecież nie mam do tego aż takich kompetencji (jak np. projektant).
Śpieszę z odpowiedzią – Nie, nie musisz wiedzieć wszystkiego!
Przy temacie badania dokumentacji jako wykonawca pamiętaj:
- Jesteś wykonawcą, a nie projektantem czy też architektem.
- Jako profesjonalista w zakresie WYKONYWANIA robót musisz jedynie umieć odczytać projekt i wykonać roboty budowlane zgodnie z jego założeniami oraz zasadami sztuki budowlanej,
- nie jesteś zobowiązany do szczegółowego sprawdzania dostarczonej przez inwestora dokumentacji w celu wykrycia jej ewentualnych wad. Nie na tym to polega, że jesteś zobowiązany do sprawdzania pracy osób, które go wykonały – to nie Twoja rola),
- Wykonawca NIE MUSI dysponować specjalistyczną wiedzą z zakresu projektowania.
Kiedy sąd uzna, że odpowiadasz za błąd, który był w projekcie inwestora
Sąd przypisze odpowiedzialność wykonawcy za wadliwe wykonanie w oparciu o błąd w projekcie budowlanym, jeżeli uzna, że wykonawca naruszył obowiązek wynikający z art. 651 k.c. Kluczowe znaczenie mają tu cztery elementy: możliwość wykrycia wady, brak zawiadomienia, związek przyczynowy oraz powstanie szkody.
Kiedy zatem wykonawca odpowie za wadę w projekcie – czyli o jakich wadach mówimy?
Wykonawca odpowiada w szczególności w sytuacjach, gdy wada była rażąca lub oczywista, a jej przeoczenie świadczy o braku należytej staranności. Przykładowo, sądy przypisują odpowiedzialność w przypadku sprzeczności w dokumentacji, braku istotnych elementów konstrukcyjnych czy ewidentnych kolizji instalacyjnych.
Chodzi zatem o ewidentne błędy.
Ale uwaga. Sam błąd w projekcie to nie wszystko. Żebyś ponosił odpowiedzialność jako wykonawca konieczne jest jeszcze wykazanie, że miałeś realną możliwość wykrycia tego błędu.
Jak powinien zachować się wykonawca po wykryciu wad? Odpowiedzialność wykonawcy za wady projektu
Z punktu widzenia praktyki budowlanej kluczowe znaczenie ma właściwa reakcja wykonawcy po wykryciu nieprawidłowości.
Tutaj jasno i wyraźnie zaznaczę – reakcja ma być niezwłoczna i udokumentowana!
Odpowiedzialność wykonawcy za wady projektu może zostać w znacznym stopniu ograniczona, jeżeli podejmie on odpowiednie działania na wczesnym etapie.
Co zatem zrobić krok po kroku?
Powinieneś jako wykonawca:
- powstrzymać się od wykonywania robót w zakresie objętym wadą,
- niezwłocznie poinformować inwestora o wadzie i jej ewentualnych skutkach,
- opisać i udokumentować zgłoszenie wady do inwestora.
- nie podejmować samodzielnych decyzji o zmianie technologii prowadzenia robót bez zgody inwestora, ponieważ może to prowadzić do dodatkowych sporów dotyczących zakresu robót i wynagrodzenia.
Zajrzyj do mojego artykułu Jak zabezpieczyć się na wypadek sporu z inwestorem? a dowiesz się więcej jakie dokumenty zbierać, co mówić i pisać podczas wykonywania robót. Wszystko po to, żeby w razie sporu nie przegrać sprawy z inwestorem!
Jakie konsekwencje poniesie wykonawca, jeżeli nie poinformuje inwestora o wadach projektowych? Jak wygląda odpowiedzialność wykonawcy za wady projektu?
Brak realizacji obowiązku informacyjnego rodzi poważne skutki prawne.
I nie chodzi tylko o odpowiedzialność odszkodowawczą wobec inwestora.
Oprócz obowiązku zapłaty wynagrodzenia możesz też zostać pozbawiony wynagrodzenia. Czyli tak naprawdę być poszkodowanym
W praktyce konsekwencje niezgłoszenia wady w projekcie budowlanym (dokumentacji projektowej) obejmują nie tylko konieczność usunięcia wad na własny koszt, ale także ryzyko utraty wynagrodzenia. Sądy dopuszczają możliwość odmowy zapłaty za roboty wykonane wadliwie, nawet jeżeli wada wynikała pierwotnie z projektu, o ile wykonawca nie wywiązał się z obowiązku jej zgłoszenia.
Dodatkowo aktualizuje się odpowiedzialność z tytułu rękojmi. W orzecznictwie wskazuje się, że wykonawca nie może powoływać się na wadliwość projektu jako podstawę zwolnienia z odpowiedzialności za wady obiektu, jeżeli wcześniej nie dopełnił obowiązku informacyjnego.
Jak widzisz, konsekwencji jest sporo – odszkodowanie plus brak wynagrodzenia plus odpowiedzialność za naprawę wad.
Co z tego wynika?
Brak działania i bierność wykonawcy w odniesieniu do błędów w dokumentacji projektowej może sporo kosztować. Utracisz zysk, zapłacisz odszkodowanie i jeszcze własnymi siłami i materiałami będziesz musiał poprawić prace.
Dlatego tak ważna jest wstępna analiza projektu pod kątem oczywistych błędów i terminowa i właściwa reakcja.
Reakcja, która będzie na tzw. papierze. Czyli będziesz miał dowód na ewentualny spór z inwestorem.
Błąd w dokumentacji przekazanej przez inwestora – co zrobić?
W sytuacji, gdy pojawia się błąd w dokumentacji projektowej, kluczowe jest szybkie i prawidłowe działanie wykonawcy. Praktyka oraz orzecznictwo pokazują, że to nie sam błąd jest największym problemem, lecz brak odpowiedniej reakcji.
Wykonawca powinien niezwłocznie poinformować inwestora o wadzie, wskazać jej potencjalne skutki oraz powstrzymać się od dalszego wykonywania robót w zakresie objętym nieprawidłowością. Tylko takie działanie pozwala skutecznie zabezpieczyć się przed odpowiedzialnością.
Warto przy tym pamiętać, że ciężar dowodu w zakresie wykonania obowiązku z art. 651 k.c. spoczywa na wykonawcy. Dlatego w praktyce kluczowe znaczenie ma odpowiednie dokumentowanie komunikacji z inwestorem.
Zbierzmy krtótko i podsumujmy w całości (oczywiście bardzo ogólnie, bo najczęściej wiele zależy od konkretnej sprawy):
1️⃣ Brak odpowiedzialności wykonawcy
- wykonawca działa zgodnie z projektem,
- wada projektu nie była możliwa do wykrycia.
👉 Odpowiada inwestor.
2️⃣ Odpowiedzialność wykonawcy
- wada była możliwa do zauważenia,
- wykonawca nie zgłosił błędu,
- naruszył art. 651 k.c.
👉 Powstaje odpowiedzialność wykonawcy robót budowlanych.
Nie zgłosisz błędu – zapłacisz za niego
Jeżeli masz wątpliwości:
- czy powinieneś zgłosić błąd w dokumentacji projektowej,
- czy inwestor może odmówić zapłaty za roboty budowlane,
- czy ponosisz odpowiedzialność za wadę wynikającą z projektu,
👉 nie czekaj, aż sprawa trafi do sądu.
W praktyce większość wykonawców zgłasza się po pomoc dopiero wtedy, gdy:
- inwestor odmawia zapłaty,
- pojawia się roszczenie o naprawę wad,
- sprawa jest już na etapie sporu sądowego.
❗ Wtedy często jest już za późno na prostą reakcję – a koszty rosną bardzo szybko.
👉 Skonsultuj problem, zanim stanie się sporem
Jeżeli jesteś:
- w trakcie realizacji inwestycji,
- po wykryciu błędu w projekcie budowlanym,
- albo już w sporze z inwestorem,
👉 skontaktuj się ze mną.
Przeanalizuję Twoją sytuację pod kątem:
- odpowiedzialności za wady dokumentacji projektowej,
- obowiązków wynikających z art. 651 k.c.,
- realnego ryzyka finansowego.
radca prawny Michał Książek