Jednostronny odbiór robót budowlanych

Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora. Proces budowlany polega przecież na tym, że wykonawca zobowiązuje się wykonać roboty wskazane w umowie o roboty budowlane, natomiast inwestor zobowiązuje się dokonać odbioru i zapłacić wynagrodzenie. Gdy inwestor odmawia i nie zgadza się na protokół odbioru robót budowlanych może oznaczać jednostronny odbiór robót. 

Czasami zdarza się, że inwestor całkowicie bezpodstawnie uchyla się od dokonania odbioru robót. Do takich sytuacji dochodzi, gdy m.in. inwestor twierdzi, że roboty zostały wykonane nieprawidłowo i zawierają wady.

Kluczowe jest jednak, z perspektywy wykonawcy, czy wskazane wady mają charakter istotny, czy nieistotny.

W tym miejscu muszę podkreślić, że istnienie nieistotnych wad co do zasady nie może tamować sporządzenia protokołu odbioru robót budowlanych przez inwestora i wykonawcę.

Odmowa odbioru oczywiście przekłada się na kwestie płatności wynagrodzenia dla wykonawcy.  Zazwyczaj od dokonania odbioru uzależnione jest dokonanie płatności na rzecz wykonawcy. Protokół odbioru robót budowlanych do faktury jest podstawą jej wystawienia. Czasami koniecznością okazuje się jednostronny protokół odbioru robót budowlanych przez wykonawcę.

Rodzaje wad w robotach budowlanych

Wady w wykonanych robotach możemy podzielić na istotne oraz nieistotne.

1. Wady istotne to wady poważne i powodujące, że nie jest możliwe korzystanie z przedmiotu robót zgodnie z ich przeznaczeniem (nie nadają się do użytkowania).
2. Wady nieistotne to takie, które nie powodują, że przedmiot robót nie nadaje się do użytkowania. Takie wady powodują jedynie obowiązek ich usunięcia przez wykonawcę i świadczą o nienależytym wykonaniu umowy przez wykonawcę. Wady takie nie świadczą o tym, że  umowa została w całości  wykonana wadliwie (wady są częściowe, fragmentaryczne).

Jakie wady uprawniają do odmowy dokonania odbioru, a jakie nie

Podkreślam tutaj, że odmowa podpisania protokołu odbioru robót budowlanych może dotyczyć jedynie wad istotnych.

Inwestor nie może odmawiać czy też uchylać się od dokonania odbioru, gdy wady mają charakter wad nieistotnych (a niestety inwestorzy tamują odbiory, powołując się na rzekome wady, które są po prostu marginalne).

Na potwierdzenie tego przytoczę jedynie krótki fragment wyroku Sądu Najwyższego:

                                          Odmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy                                                                   przedmiot zamówienia będzie       mógł być kwalifikowany jako wykonany                                                niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub   wady będą na tyle                                            istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.

Podsumowując, w umowie o roboty budowlane nie można uzależniać sporządzenia protokołu odbioru robót budowlanych od braku jakichkolwiek wad. W tym przypadku powoływanie się przez inwestora na wady nieistotne przy odmowie dokonania odbioru należy uznać za całkowicie bezzasadne. W takim przypadku nie pozostaje nic innego, jak jednostronny odbiór robót.

Kiedy zastosować jednostronny protokół odbioru robót budowlanych?

Wiesz już, że inwestor nie może odmawiać dokonania odbioru w przypadku zaistnienia nieistotnych wad. Ale w takim razie zapewne zastanawiasz się, co zrobić w takiej sytuacji?

Skoro wykonawca powiadomił inwestora o zakończeniu robót i wezwał go do dokonania odbioru, inwestor powinien tego odbioru dokonać. Taki obowiązek powstaje, gdy mamy od wykonawcy zgłoszenie do odbioru końcowego robót budowlanych. Albo mamy sporządzić protokół odbioru robót budowlanych częściowy.

W sytuacji, gdy inwestor bezzasadnie odmawia podpisania protokołu odbioru robót budowlanych, wykonawca może i powinien wykonać jednostronny odbiór robót, czyli sporządzić jednostronny protokół odbioru robót budowlanych.

Co to jest jednostronny protokół odbioru robót budowlanych i kiedy go sporządzać?

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych to działanie wykonawcy, który samodzielnie i bez udziału inwestora sporządza protokół odbioru. W ten sposób dokumentujesz zakończenie robót oraz ich stan techniczny. Możesz również wskazać ewentualne nieistotne wady i usterki. Jednostronny odbiór robót jest alternatywą wtedy, gdy porozumienie z inwestorem staje się niemożliwe.

Jednostronny odbiór robót budowlanych – zabezpiecz się odpowiednio w umowie

Najlepszym zabezpieczeniem dla wykonawcy na wypadek gdy inwestor blokuje protokół odbioru robót budowlanych robót będą odpowiednie postanowienia w zawartej z inwestorem umowie o roboty budowlane. Warto w szczególności jasno i szczegółowo opisać procedurę odbiorową. Dla wykonawcy najważniejsze jest uregulowanie co zrobić, jeżeli inwestor odmawia odbioru lub w ogóle się na niego nie stawia. Powinieneś zaproponować w umowie takie postanowienia, które będą mówić krok po kroku co Ty jako wykonawca masz zrobić jeżeli inwestor uchyla się od dokonania odbioru, albo po prostu nie stawia się w wyznaczonym terminie.

Przykład:

 w umowie można jasno określić, że w  przypadku odmowy lub braku              stawiennictwa inwestora Wykonawca będzie uprawniony do dokonania odbioru jednostronnego.

Co jednak jeśli Twoja umowa nie przewiduje jednostronnego odbioru robót?

Co jeżeli Twoja umowa milczy na temat odbioru jednostronnego robót?

W takim przypadku sporządzenie takiego protokołu też jest możliwe, ale pod pewnymi warunkami. Sporządzenie jednostronnego protokołu odbioru prac budowlanych przez wykonawcę jest dopuszczalne, ale tylko wtedy gdy:

1. wyznaczyłeś inwestorowi termin odbioru i zawiadomiłeś go o odbiorze, ale inwestor się na niego nie stawił mimo tego wezwania,
2. od sporządzenia protokołu odbioru uzależniona jest zapłata Twojego wynagrodzenia (chodzi o sytuację, gdy rozliczenie Twojego wynagrodzenia jest zależne od sporządzenia dokumentu w postaci protokołu odbioru),
3. wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych inwestorowi.

Jak prawidłowo przeprowadzić jednostronny odbiór?

Aby jednostronny protokół odbioru robót budowlanych miał dla Ciebie wartość dowodową i był skutecznym narzędziem do dochodzenia zapłaty od inwestora musi być przeprowadzony rzetelnie. Jest to bardzo ważne, bo taki protokół może później być dowodem w sprawie sądowej. Będąc wykonawcą powinieneś w szczególności: 

1. Wezwać inwestora na odbiór – najlepiej pisemnie i koniecznie z wyznaczeniem konkretnego terminu.
2. Udokumentować brak reakcji inwestora – np. poprzez notatkę służbową, potwierdzenie nadania wezwania, brak odpowiedzi.
3. Sporządzić protokół jednostronnego odbioru – zawierający m.in.:
   • opis wykonanych prac,
   • zdjęcia dokumentujące stan obiektu,
   • wskazanie ewentualnych usterek,
   • datę zakończenia prac.
4. Załączyć dokumentację techniczną – dziennik budowy, certyfikaty, protokoły badań, itp.
5. Zabezpieczyć dowody – czyli dokumenty ukazujące wykonane przez Ciebie prace i ich jakość (w tym np. brak wadliwości, drobne usterki) – np. w obecności świadków lub rzeczoznawcy.

Jednostronny odbiór robót budowlanych  – sposób na opornego inwestora

Jednostronny odbiór robót może być podstawą do żądania zapłaty wynagrodzenia i mocnym dowodem w postępowaniu sądowym. Wykazuje ponadto, że wykonawca wykonał prace objęte umową z inwestorem.

Co to dla Ciebie tak faktycznie oznacza?

Jednostronny protokół odbioru sądy często uznają za wiarygodny dowód, jeśli wykonawca udowodni, że chciał współdziałać z inwestorem i dał inwestorowi realną szansę uczestniczenia w odbiorze. Prawidłowo zebrane dowody mogą spowodować, że w ocenie sądu inwestor bezpodstawnie i bezprawnie uchylał się od dokonania odbioru lub bezzasadnie odmawiał jego dokonania.

Podsumowanie – kiedy warto rozważyć jednostronny protokół odbioru robót?

Jednostronny protokół odbioru robót budowlanych to będzie dla Ciebie narzędzie ostatniej szansy – wykorzystywane wtedy, gdy współpraca z inwestorem staje się niemożliwa. Daje Ci szansę na formalne zakończenie prac i dochodzenie zapłaty.

Aby był skuteczny, musi być przeprowadzony z należytą starannością, czyli bez zarzutu pod względem formalnym. Musi być poprzedzony wezwaniem inwestora i właściwie udokumentowany. W razie sporu – może stanowić kluczowy dowód przed sądem.

Nie wiesz jak wezwać inwestora do odbioru? Chcesz to zrobić skutecznie i w razie odmowy odbioru lub w razie niestawienia się inwestora sporządzić jednostronny protokół odbioru robót budowlanych?

Poniżej przygotowałem dla Ciebie wzór wezwania do dokonania odbioru pod rygorem dokonania jednostronnego odbioru robót stanowiący też zamiennie zgłoszenie do odbioru końcowego robót budowlanych:

Wezwanie do odbioru robót budowlanych wzór

Zgłoszenie gotowości do odbioru wzór  / wezwanie do dokonania odbioru robót budowlanych:

WEZWANIE DO ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH

Na podstawie zawartej w dniu [data zawarcia umowy] umowy o roboty budowlane, nr [numer umowy, jeśli jest], dotyczącej realizacji inwestycji pn.: „[nazwa inwestycji]” zlokalizowanej przy [adres inwestycji], niniejszym wzywam Państwa do dokonania odbioru wykonanych robót budowlanych.

Informuję, że roboty zostały ukończone w dniu [data zakończenia prac] i są gotowe do odbioru. W związku z powyższym proszę o stawienie się przedstawiciela Inwestora w dniu:

[data planowanego odbioru] o godzinie [godzina],
na terenie inwestycji: [adres budowy],
celem przeprowadzenia odbioru robót i sporządzenia protokołu odbioru.

W przypadku niestawiennictwa bez uzasadnionej przyczyny, zastrzegam sobie możliwość dokonania jednostronnego odbioru robót budowlanych, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz orzecznictwem sądów, a także wykorzystania takiego protokołu jako dowodu w ewentualnym postępowaniu.

W załączeniu przesyłam:

• kopię umowy,
• dokumentację powykonawczą,
• dziennik budowy,
• protokoły badań i odbiorów częściowych.

Z poważaniem,
[Podpis wykonawcy]
[Imię i nazwisko / funkcja]

W razie pytań zapraszam do kontaktu.

Michał Książek
radca prawny

Zdjęcie: Luke van Zyl

***

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa należytego wykonania umowy

Dzisiaj temat niezwykle ważny, bo dotyczący zabezpieczenia dla wykonawcy należytego wykonania umowy przez jego podwykonawcę.

Kilka dni temu zgłosił się do mnie Klient w sprawie spornej ze swoim podwykonawcą. Chodziło o nieopłacone faktury oraz kwestie związane z odmową dokonania odbiorów z uwagi na wady.

Jeszcze przed przeanalizowaniem umowy Klient poinformował mnie, że „miał mieć gwarancję bankową” jako zabezpieczenie należytego wykonania umowy, ale jej nie dostał [Czytaj dalej…]