Roboty ulegające zakryciu — co zrobić, aby ich kontrola i odbiory były przeprowadzane z poszanowaniem interesów inwestora oraz wykonawcy?
Odbiory to ten etap robót, który jest niezwykle ważny dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. W trakcie wykonywania robót budowlanych wykonawca wraz z inwestorem przeprowadza często dziesiątki odbiorów. Dzisiaj kilka słów na temat odbiorów robót ulegających zakryciu.
Uprawnienia inwestora
Protokół odbioru robót ulegających zakryciu
Protokół odbioru robót ulegających zakryciu w swojej procedurze nie różni się znacznie od innych odbiorów. Zasadniczo sporządzany jest zatem protokół, który następnie potwierdza przedstawiciel wykonawcy i inwestora (o odmowie dokonania odbioru przez inwestora i o tym jak z tym walczyć przeczytasz w moim poście: Uchylanie się inwestora od odbioru robót budowalnych).
Z perspektywy wykonawcy ważne jest jednak, na co chcę zwrócić szczególną uwagę poprzez dzisiejszy wpis, jak procedura samego wykonywania robót budowlanych ulegających zakryciu jest uregulowana w umowie z inwestorem.
Uprawnienia inwestora w odniesieniu do kontroli i odbioru robót ulegających zakryciu wynikają więc z umowy. W interesie wykonawcy jest, aby ich treść nie powodowała dla niego ogromnych kosztów. W interesie wykonawcy jest też odpowiednie opisanie jak wygląda protokół odbioru robót ulegających zakryciu.
O co dokładnie chodzi?
W jednej z analizowanych przeze mnie umów inwestor starał się uregulować, że jego inspektor nadzoru inwestorskiego będzie uprawniony do żądania wykonywania prób lub badań – także w robotach ulegających zakryciu po ich wykonaniu.
Według tego schematu po wykonaniu prac inwestor mógłby żądać od wykonawcy demontażu/zburzenia itp. części prac tylko po to, żeby wykonać próby lub badania.
Ponadto, koszty ponownego wykonania miały wedle inwestora obciążać wykonawcę.
Takie postanowienia są bardzo niekorzystne dla wykonawcy i mogą powodować powstanie po jego stronie ogromnych strat finansowych.
Kontrola i odbiory – roboty ulegające zakryciu z poszanowaniem interesów inwestora oraz wykonawcy
Kluczem do tego, aby wykonawca uniknął m.in. skuwania tynków na żądanie inwestora (który np. chce jedynie dokonać sprawdzenia wbudowanego materiału) jest takie uregulowanie kwestii związanych z kontrolą prac ulegających zakryciu i ich odbiorów, aby odbyło się to z poszanowaniem interesów zarówno inwestora jak i wykonawcy (a nie tylko inwestora).
Wykonawca powinien zatem pamiętać, aby w umowie zawrzeć postanowienia m.in. o:
- uprawnieniu przedstawiciela inwestora do udziału w wykonywaniu prac ulegających zakryciu i ich kontroli – ale jedynie w czasie ich wykonywania (a nie po),
- konieczności informowania w określonym terminie z wyprzedzeniem kilku dni o tym, że w tym terminie będą wykonywane prace ulegające zakryciu, a inwestor może delegować do ich kontroli przedstawiciela,
- braku możliwości kwestionowania jakości wykonania prac ulegających zakryciu i konieczności np. demontażu lub zburzenia w celu ich kontroli w sytuacji, gdy prawidłowo zawiadomiony przez wykonawcę przedstawiciel inwestora nie brał w nich udziału,
- braku możliwości dokonania odbioru prac ulegających zakryciu w sytuacji, gdy prawidłowo zawiadomiony przez wykonawcę przedstawiciel inwestora nie był przy nich obecny i ich nie kontrolował.
Michał Książek
radca prawny
Zdjęcie: Milivoj Kuhar
***
Odstąpienie od umowy w umowie z podwykonawcą – jak uregulować w umowie, aby można było z tego skorzystać
Odstąpienie od umowy w umowie z podwykonawcą – co musi zawierać umowa, aby można było z niego skorzystać?
Klauzula umownego prawa odstąpienia od umowy jest instytucją dobrze znaną i szeroko stosowaną w umowach o roboty budowlane.
W umowach o roboty budowlane, zarówno w relacji inwestor – generalny wykonawca, jak i w relacji generalny wykonawca – podwykonawca [Czytaj dalej…]