Obiecana część II najważniejszych informacji: rozliczenie robót dodatkowych i roboty dodatkowe a ryczałt, czyli o tym, o co najczęściej pytają moi Klienci i z czym związana jest większość sporów w trakcie wykonywania robót.
Czym są roboty dodatkowe i kiedy wykonawca można żądać za nie zapłaty
O robotach dodatkowych budowlanych – co to są roboty dodatkowe, pisałem w moim wpisie Roboty dodatkowe.
Tak jak obiecałem dzisiaj rozwinięcie i pewne wskazówki praktyczne dla każdego wykonawcy. A widzę, że wielu wykonawców nie wie, jak rozliczać roboty dodatkowe.
Pewnie nie raz zadawałeś sobie pytanie – mam w umowie ryczałt, więc jak rozliczyć dodatkowe roboty?
Dochodzenie zapłaty za roboty dodatkowe
Rozliczenie wykonanych robót dodatkowych będzie różnić się w zależności od ustalonego w umowie sposobu wyliczenia i określenia wynagrodzenia. W umowach o roboty budowalne standardowo ustala się wynagrodzenie kosztorysowe albo ryczałtowe.
Zastanawiasz się, czy inwestor musi zapłacić za roboty dodatkowe?
Czy można żądać zapłaty za roboty dodatkowe mimo umowy ryczałtowej?
Roboty dodatkowe ryczałt – czy należy się zapłata?
Mówiąc o ryczałcie w zasadzie większość z nas zna ogólną zasadę – ryczałt, czyli mam wykonać pracę za tą konkretną kwotę i kwota ta jest co do zasady niezmienna. Bez wątpienia ryczałt jest o wiele korzystniejszy dla inwestora niż wynagrodzenie kosztorysowe.
Jak to jest z tymi korzyściami i ryzykiem?
Jeżeli mówię, że korzystniejszy dla inwestora, to wiadomo, że mniej korzystny dla wykonawcy.
Nie jest tylko mniej korzystny dla wykonawcy, ale też dużo bardziej RYZYKOWNY.
Ryzyko powstaje przy konieczności wykonania robót dodatkowych i sporze z inwestorem. Spór może dotyczyć nie tylko tego, czy te roboty wchodziły w zakres umowy, czy też nie, ale może dotyczyć wysokości dodatkowego wynagrodzenia.
ZASADA – Roboty dodatkowe ryczałt:
Jaka jest zasada – jeżeli strony umówiły się na rozliczenie ryczałtowe, to wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia. Ryczałt = niezmienna kwota.
Lekki stres po stronie wykonawcy! Ale spokojnie, to tylko ZASADA.
Wykonawca ma możliwość i sposób na dochodzenie wynagrodzenia za dodatkowe prace.
Jak skutecznie rozliczyć roboty dodatkowe przy ryczałcie
WYJĄTKI:
Od zasady zawsze są wyjątki. A więc WYJĄTKI:
📌 A zatem kiedy ma taką możliwość. Wtedy, gdy dodatkowe roboty budowlane nie były objęte zakresem pierwotnej umowy. Roboty dodatkowe mogą przecież wykraczać poza przedmiot umowy z różnych powodów – zmiany dokonanej przez inwestora w projekcie lub technologii, powstania konieczności wykonania prac, których z pewnością nie można było przewidzieć na etapie zawierania umowy.
Klauzula regulująca zasady rozliczeń stron za roboty dodatkowe, sposobem na uniknięcie sporu
Aby skutecznie dochodzić zapłaty za roboty dodatkowe przy ryczałcie konieczne jest uregulowanie kwestii rozliczenia robót dodatkowych w umowie z inwestorem.
Najważniejsza – jak zresztą niejednokrotnie mówiłem, jest umowa. To w umowie mogą być zawarte dodatkowe wytyczne albo postanowienia na wypadek wystąpienia robót.
KLUCZOWA jest weryfikacja umowy przez prawnika i zaplanowanie starannie dalszych działań – aby uzyskać pieniądze i uniknąć zbędnych kosztów.
W umowie można uregulować w szczególności zasady ustalania zakresu robót dodatkowych i kwestie związane z zawieraniem na nie aneksów, aby wykonawca był spokojny o zapłatę wynagrodzenia.
💡 Jeżeli chcesz zabezpieczyć się na wypadek wystąpienia robót dodatkowych, aby otrzymać za nie pieniądze, albo jesteś w sporze z inwestorem – skorzystaj z porady prawnika, bo każdy problem jest do rozwiązania, a Twoja sytuacja jako wykonawcy wcale nie jest taka mało korzystna w porównaniu z inwestorem jak może Ci się wydawać!
Pisz do mnie śmiało, a:
- unikniemy wielu problemów już na etapie przygotowywania umowy z prawnikiem,
- wyjdziemy obronną ręką ze sporu z inwestorem.
Co w sytuacji, gdy Inwestor nie chce zapłacić za wykonane już roboty dodatkowe?
Co jednak w sytuacji, gdy inwestor zleca (bądź akceptuje wykonanie) robót dodatkowych, ale strony nie zawierają w tym zakresie aneksu ani nie ustalają dodatkowego wynagrodzenia? Czy wykonawca traci prawo do zapłaty za prace, które de facto powiększyły wartość inwestycji?
Zapłata za roboty dodatkowe w oparciu o konstrukcję bezpodstawnego wzbogacenia
Tutaj z pomocą dla Ciebie wykonawco przychodzi orzecznictwo sądów.
Wedle niego rozliczenie się stron z tytułu wykonania robót dodatkowych nie musi opierać się na podstawie umownej.
Kiedy dochodzi do wykonania robót dodatkowych, nieobjętych ani zakresem pierwotnej umowy, ani dodatkowym porozumieniem, to po stronie zamawiającego (inwestora) pojawia się korzyść majątkowa.
W takiej sytuacji wykonawca może żądać zapłaty równowartości wykonanych robót dodatkowych na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu
Stosowanie reżimu bezpodstawnego wzbogacenia do robót dodatkowych
Aby wykonawca mógł skutecznie dochodzić zapłaty za roboty dodatkowe na podstawie bezpodstawnego wzbogacenia, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:
Wzbogacenie po stronie inwestora – polega na uzyskaniu korzyści majątkowej, np. w postaci zwiększenia wartości obiektu budowlanego.
Zubożenie po stronie wykonawcy – wykonanie robót dodatkowych bez wynagrodzenia stanowi uszczerbek majątkowy wykonawcy.
Brak podstawy prawnej wzbogacenia – strony nie zawarły umowy (np. aneksu) ani nie uzgodniły wynagrodzenia za dodatkowe prace.
Związek pomiędzy wzbogaceniem a zubożeniem – wzbogacenie inwestora wynika bezpośrednio z działań wykonawcy.
Dochodzenie zapłaty za roboty dodatkowe w reżimie bezpodstawnego wzbogacenia
Po tym fragmencie powinien pojawić się lekki uśmiech na Twojej twarzy 😊 – jest wyście, jest światełko w tunelu i droga do żądania zapłaty za to, co przecież ciężką pracą wykonała Twoja firma i Twoi pracownicy.
📌 Krótko podsumuję – żeby się ułożyło w głowie. Skoro inwestor ma korzyść, bo otrzymał dodatkowe prace, które nie były przewidziane w umowie, to powinien on zapłacić za ich wykonanie wykonawcy. Wynagrodzenie dodatkowe się należy, pomimo że był ryczałt.
Jak rozliczyć roboty dodatkowe w kosztorysie?
Ryczałt = korzystny dla inwestora
Kosztorys = korzystniejszy dla wykonawcy niż ryczałt
Przy wynagrodzeniu ryczałtowym pisałem, że zasadą jest niezmienność wynagrodzenia i brak możliwości jego podwyższenia (ZASADA – WYJĄTKI OPISAŁEM POWYŻEJ).
Umowa kosztorysowa roboty dodatkowe – ZASADA:
Przy wynagrodzeniu kosztorysowym ZASADA jest taka, że wykonawca może żądać podwyższenia wynagrodzenia kosztorysowego w sytuacji, w której pojawiły się prace dodatkowe.
Dlaczego?
Bo to wynika z charakterystyki wynagrodzenia kosztorysowego. Czym charakteryzuje się wynagrodzenie kosztorysowe?
Wynagrodzenie kosztorysowe ustala się na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Wynagrodzenie kosztorysowe zależy od ilości wykonanej pracy i materiałów. Z tego wynika, że nie jest one niezmienne i nie jest stałe (znane i pewne na chwilę zawarcia umowy).
Widzisz już – po fragmencie o wynagrodzeniu ryczałtowym, że skoro nie jest stałe, to znaczy, że musi w takim razie dopuszczać dodatkowe roboty i materiały. TAK!
Ale żeby nie było aż tak kolorowo i żebyś nie uznał, że kosztorys daje pewność uzyskania pieniędzy w każdym przypadku, zaznaczę, że domaganie się wynagrodzenia w dużym stopniu zależy od tego kto ten kosztorys sporządził.
Zmiana kosztorysu a roboty dodatkowe – WAŻNE WSKAZÓWKI PRAKTYCZNE!!!
- Jeżeli kosztorys pochodził od inwestora (zamawiającego) – wykonawca może bez przeszkód żądać zapłaty za dodatkowe roboty budowlane nieuwzględnione w zestawieniu prac planowanych (kosztorysie),
- Jeżeli kosztorys pochodził od wykonawcy, to właśnie wykonawca musi wykazać, że nie mógł wcześniej przewidzieć konieczności wykonania dodatkowych robót budowlanych – będziesz mógł to zrobić, jeżeli przedmiot umowy (zakres rzeczowo – finansowy) był szczegółowo i dokładnie opisany w umowie z inwestorem. Zadbaj o to w umowie,
- Na wykonanie robót dodatkowych potrzebna jest WCZEŚNIEJSZA ZGODA zamawiającego ich wykonanie – dopilnuj tego przed wykonaniem robót. Zadbaj o aneks do umowy, a najlepiej pisemną zgodę.
Po niewielkiej długości tego fragmentu na temat rozliczenia robót budowlanych na podstawie kosztorysu nasuwa Ci się już pewnie myśl, że takie rozliczenie jest dużo mniej problematyczne i powoduje mniej sytuacji spornych w relacji wykonawca – inwestor.
Co jeśli nie ma umowy/aneksu na roboty dodatkowe?
Oczywiście sytuacją idealną jest posiadanie w umowie o roboty budowlane postanowień dotyczących robót dodatkowych.
Roboty dodatkowe powinny być też uzgodnione pomiędzy Tobą a inwestorem przed ich wykonaniem, ale często niestety tak się nie dzieje i stanowi to spory problem.
O braku umowy na roboty dodatkowe i skutkach braku takiej umowy rozmawiałem w moim wywiadzie z inż. Tadeuszem Drążkiem – zachęcam do zajrzenia do niego.
Wynagrodzenie za roboty dodatkowe a brak aneksu – oczywiście na starcie jest trudniej dochodzić wynagrodzenia, ale jest to możliwe i na finiszu to wynagrodzenie jest do odzyskania.
Oczywiście osobiście uważam, że najlepszym rozwiązaniem jest aneks lub umowa na dodatkowe roboty (tutaj można wedle woli stosować to zamiennie, byleby aneks był odpowiednio szczegółowy i przypominał w formie i postanowieniach umowę).
Co w sytuacji, gdy Inwestor nie chce zapłacić za wykonane już roboty dodatkowe?
JEŻELI jesteś wykonawcą i:
➡ nie wiesz, jak uregulować kwestie robót dodatkowych w umowie z inwestorem, aby zabezpieczyć swoją firmę,
➡ nie wiesz, co zrobić jak pojawi się konieczność wykonania dodatkowych robót i jak to uregulować z inwestorem (w jakiej formie, na co się umówić i jak). Jest wiele sposobów na formalne uregulowanie robót dodatkowych w taki sposób, żebyś otrzymał pieniądze za ich wykonanie (w szczególności dobrze napisany przez prawnika aneks do umowy),
➡ inwestor nie chce zapłacić za roboty dodatkowe,
zgłoś się do mnie, a skutecznie poradzimy sobie z Twoim problemem.
Zajrzyj do wywiadu z inż. Tadeuszem Drążkiem, a zobaczysz, co w przypadku robót budowlanych obiecują inwestorzy, a co okazuje się na zakończenie robót i podczas ostatecznego rozliczenia.
Na moim blogu znajdziesz to, co najważniejsze dla Ciebie – czyli porady prawne dla wykonawców budowlanych.
Nie otrzymałeś zapłaty za roboty dodatkowe? Skontaktuj się ze mną – pomagam wykonawcom dochodzić należnych wynagrodzeń.
Michał Książek
radca prawny
Zdjęcia: SevenStorm JUHASZIMRUS, Life Of Pix
***
Gwarancja zapłaty wynagrodzenia dla wykonawcy
Nieznajomość prawa szkodzi — pewnie nie raz słyszeliście to znane powiedzenie.
Najbardziej szkodzi chyba nieznajomość takiego prawa, które daje nam korzyści, które daje nam uprawnienia i które pozwala na podjęcie walki (w tym przypadku z nieuczciwym inwestorem, o czym poniżej).
Muszę powiedzieć, że dzisiejszy wpis uważam za mega ważny (jak nie jeden z najważniejszych w całym moim blogu). Dlatego jest dłuższy niż zwykle, ale obiecuję same pozytywne informacje dla wykonawców, więc zapoznaj się z nim do końca [Czytaj dalej…]