Chciałbym dzisiaj pokazać bliżej, czym są kary umowne w kontekście umowy o roboty budowlane. Kiedy mają zastosowanie i jakie są ich granice.
I najważniejsze – jak wykonawca może się przed nimi skutecznie zabezpieczyć.
To kluczowy temat – bo choć kary umowne mają pełnić funkcję dyscyplinującą, zbyt często stają się narzędziem nadużyć.
Kary umowne w budownictwie
Z mojej praktyki i doświadczenia wynika, że kary umowne to stały element każdej umowy o roboty budowlane.
Postanowienia dotyczące kar umownych w zdecydowanej większości dotyczą też wykonawców lub podwykonawców robót.
I na tle kar umownych powstaje też wiele sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.
Kiedy kara jest ważna? Kiedy mogę walczyć o jej zmniejszenie? Od jakiej kwoty wynagrodzenia kara dla wykonawcy jest liczona?
O tym dzisiaj.
Pojęcie kary umownej
Kara umowna to określona kwota pieniężna lub procent jakiej wartości. Kara umowna w przypadku umów o roboty budowlane ma w szczególności cel dyscyplinujący kontrahenta. Jej celem jest również otrzymanie pieniędzy, gdy jedna ze stron umowy wyrządzi drugiej szkodę.
Czym jest zatem kara umowna?
To z góry ustalone świadczenie pieniężne płatne w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Kara umowna jest zastrzegana za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego.
Kara umowna może być naliczona (o tym jak, będzie mowa dalej) jedynie wtedy, gdy to wynika z umowy. Jeżeli kar umownych nie ma umowie, to nie jest możliwe ich zastosowanie i naliczenie!
Co jeszcze charakteryzuje karę umową w umowie o roboty budowlane?
Działa ona automatycznie. Automatycznie mam na myśli to, że jeżeli stanowi automatyczną sankcję przysługującą wierzycielowi w stosunku do dłużnika w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Automatyczną – czyli strona, która nalicza karę nie musi nić udowadniać ani nić wyjaśniać. Oblicza wedle umowy określoną kwotę i obciąża nią drugą stronę. Tak jak np. inwestor obciąża karą za opóźnienie wykonawcę. Powodem jest w tym przypadku jedynie fakt, że doszło do opóźnienia.
Nie będzie kar umownych za brak zapłaty za roboty budowlane
Chwilę wcześniej pisałem, że kara umowna może być zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.
Co to właściwie oznacza?
To znaczy, że karę umowną mogę naliczyć jedynie wtedy, kiedy druga strona umowy czegoś nie wykona lub nienależycie wykona. Czyli tylko wtedy, gdy chodzi o działanie drugiej strony.
Dla przykładu wskaże, jak kara umowna jest opisywana w orzecznictwie:
„Karę umowną strony mogą zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania obligującego dłużnika do świadczenia polegającego na daniu, czynieniu, zaniechaniu lub znoszeniu”.
Kary umownej nie można zastrzeż na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego.
Czyli kiedy?
Kiedy kara umowna jest zastrzegana za brak lub nieterminową zapłatę wynagrodzenia. Niedopuszczalność i zbędność kar w takim przypadku wynika z tego, że nieterminowa zapłata oznacza przecież powstanie odsetek.
Zwłoka a opóźnienie
Kluczowe w przypadku umów o roboty budowlane jest rozumienie różnic pomiędzy zwłoką a opóźnieniem?
Dlaczego?
Jak nie raz mówiłem proces budowlany jest dynamiczny, a terminy w przypadku umowy o roboty budowlane grają kluczową rolę.
Zupełnie inne skutki będzie miało zastrzeżenie w umowie kary umownej za opóźnienie w realizacji robót, a inne zastrzeżenie kary za zwłokę.
Czym różni się opóźnienie od zwłoki?
Opóźnienie – każde przekroczenie terminu, niezależnie od przyczyny (np. przez ulewne deszcze, problemy z materiałami, chorobę pracowników).
Zwłoka – opóźnienie zawinione, czyli takie, za które odpowiada wykonawca.
Z punktu widzenia kar umownych, znaczenie ma to, czy w umowie wpisano karę za „opóźnienie” czy „zwłokę”.
Dla wykonawcy: Jeśli w umowie zapisano karę za „opóźnienie”, to możesz zapłacić karę nawet wtedy, gdy nie ponosisz winy. Dlatego warto negocjować, by kara była tylko za „zwłokę”.
Tutaj jedna uwaga – nie zawsze zastrzeżenie w umowie kary za opóźnienie będzie dla wykonawcy oznaczało konieczność zapłaty kary bez względu na to, kto ponosi winę za opóźnienie. Wykonawca może bronić się nawet przed karą za opóźnienie, ale to wymaga już analizy konkretnej umowy i oceny jej treści.
Podsumowują w telegraficznym skrócie:
➡ Opóźnienie – niezawinione działanie
➡ Zwłoka – zawinione działanie
To bardzo ważne rozróżnienie.
Zastrzeżenie kary za zwłokę dla wykonawcy będzie oznaczać, że jak zajdą okoliczności niezależne od niego, jak np. niekorzystne warunki atmosferyczne, to on za takie przesunięcie terminu nie odpowiada. Jeżeli nie odpowiada, to inwestor nie naliczy mu kary umownej.
Na jakie okoliczności zastrzec kary umowne?
Kary umowne mogą być zastrzeżone na wypadek wystąpienia wielu okoliczności.
Jakie kary wpisać w umowie. Nie da się jednoznacznie na to odpowiedzieć. Kary mają być odpowiednie do danej umowy, do danej budowy.
Ale żeby pokazać Wam, jaki może być przykładowy katalog kar, wskażę kary które do umowy może wpisać wykonawca: Kary umowne dla wykonawcy należne od inwestora – przykłady:
- Kara umowna za niewydanie terenu budowy w terminie,
- Kara umowna za brak dostarczenia materiałów w terminie,
- Kara umowna za brak zapewnienia zaplecza socjalnego, które miał zapewnić inwestor,
- Kara umowna za brak stawiennictwa przedstawiciela inwestora na radzie budowy (jeżeli np. umowa zastrzegała obowiązkowe stawiennictwo),
- Karta umowna za opóźnienie w dokonaniu odbioru częściowego lub końcowego.
O odbiorach dowiesz się więcej w artykule: Odbiór robót budowlanych to obowiązek inwestora.
A jednostronny odbiór robót opisałem dla Ciebie w artykule: Jednostronny odbiór robót budowlanych.
Wysokość kary umownej
Jaka więc powinna być wysokość kar umownych wskazanych w umowie?
To oczywiście zależy od samej umowy i od tego, na czym każdej ze stron tej umowy zależy.
Podstawowa uwaga jest jedna – wysokość kary umownej musi być obiektywnie rozsądna. To znaczy nie może to być kwota zbyt wysoka w stosunku do tego, za co np. takiego wykonawcę lub inwestora obarczamy karą umowną.
Kara umowna ma za zadanie dyscyplinować strony umowy i zabezpieczyć je na wypadek wystąpienia szkody. W związku z tym kara umowna nie może być ustalona na tak wysokim poziomie, aby przy jej nakładaniu inwestor de facto na niej zarabiał i pobierał ogromne zyski już z samego faktu jej naliczania.
Żeby ustalić wysokość kary umownej trzeba ustalić, na czym stronom umowy o roboty budowlane najbardziej zależy.
Dla przykładu, jeżeli inwestorowi zależy na tym, żeby wykonawca nie korzystał z podwykonawców i wykonał wszystko sam (bo np. jest renomowaną firmą), to kara umowna za powierzenie wykonania części umowy innej firmie będzie bardzo wysoka.
Jeżeli natomiast wykonawcy zależy, aby materiały dostarczane przez inwestora były w terminach wskazanych w umowie i bez ani jednego dnia opóźnienia (bo prowadzi równolegle kilka inwestycji), to kara za opóźnienie w dostarczeniu materiału będzie bardzo wysoka.
Jak ustala się wysokość kary?
Kary umowne są najczęściej zastrzegane albo kwotowo albo procentowo.
- procentowo – np. 0,01% wynagrodzenia za każdy dzień opóźnienia,
- kwotowo – np. 1.000,00 zł za każdy dzień opóźnienia.
Wskazówka:
Warto negocjować limity – np. maksymalna kara umowna nie przekroczy 10% wynagrodzenia. Taki zapis ogranicza Twoje ryzyko jako wykonawcy.
Co jest bardzo ważne w ustalaniu wysokości kary umownej?
Kara umowna musi być możliwa do wyliczenia na podstawie umowy! To znaczy, że na bazie samej umowy musimy już wiedzieć, że jak wystąpi dana okoliczność to kara umowna będzie wynosić określoną kwotę. To bardzo ważne, aby sposób liczenia kar był precyzyjny i nieskomplikowany.
Może zdarzyć się, że sposób ustalania kar w umowie będzie w praktyce nie do zastosowania. Albo też we wzorze matematycznym do obliczenia kar będzie błąd.
Co to będzie oznaczać?
Będzie to oznaczać nieważność kary. Efekt – brak możliwości naliczenia kary umownej.
Czy kary umowne powinny mieć jakiś limit?
Czy kary umowne za zwłokę lub opóźnienie powinny albo muszą mieć jakiś limit?
Niejeden wykonawca zastanowi się w tym miejscu i zada pytanie – Przecież nie wiem ile będzie trwało opóźnienie, to przez ile dni ta kara może być naliczana i ile finalnie będzie wynosić?
Pytanie jest bardzo trafne i ważne, a takie wątpliwości ma wielu wykonawców.
Niestety, nie da się na nie jednoznacznie odpowiedzieć.
Dlaczego? Bo przez kilka lat stanowisko orzecznictwa było jedno. Aż w 2021 roku Sąd Najwyższy wydał uchwałę, w której wypowiedział się całkowicie odmiennie.
Efekt – zamiast jednego stanowiska mamy dwa. Czyli rozbieżność i dalsze wątpliwości. Ale czy to źle? Nie do końca.
Pamiętaj, że jeżeli takich stanowisk jest więcej, to jako wykonawca w sporze z inwestorem masz większe szanse na wygraną, jeżeli sąd podzieli te orzeczenia dotyczące limitowania kar umownych za zwłokę lub opóźnienie, które są na Twoją korzyść.
Kara umowna nie może być naliczana w nieskończoność
Jak wcześniej wspomniałem, przez kilka stanowisko sądów i prawników w przypadku zastrzegania kar umownych za zwłokę i opóźnienie było dość jasne.
W przypadku zastrzegania kar umownych za zwłokę lub opóźnienie w umowie musiała być ustalona górna granica – czyli maksymalna wysokość kar, jakie mogą być zastrzegane.
Wynikało to z orzeczenia Sądu Najwyższego z 22 października 2015 r. o sygn. IV CSK 687/14, gdzie wskazano:
„nieokreślenie w umowie końcowego terminu naliczania kar umownych ani ich kwoty maksymalnej, prowadzi do obciążenia zobowiązanego tym świadczeniem w nieokreślonym czasie, a więc w istocie tworzy zobowiązanie wieczne, niekończące się. Takie ukształtowanie zobowiązania zapłaty kary umownej, nie spełnia należącego do jego istoty wynikającego z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) wymagania określenia sumy pieniężnej podlegającej zapłacie w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego”.
W efekcie w większości umów zaczęły pojawiać się postanowienia o treści: „łączna wysokość kar umownych za opóźnienie w realizacji przedmiotu umowy nie może wynieść więcej niż X % wartości wynagrodzenia”.
Tutaj muszę zaznaczyć, że kara umowna na wypadek zwłoki lub opóźnienia bez oznaczenia kwoty maksymalnej według ww. orzeczenia została uznana za nieważnie zastrzeżoną. A to już ogromne ryzyko. Dlatego w większości umów takie limity się pojawiły.
I po tych kilku dobrych latach pojawiła się nowa uchwała Sądu Najwyższego. I o tym poniżej.
Kara umowna za każdy dzień zwłoki może być naliczana bez ograniczeń
Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2021 r. o sygn. III CZP 16/21:
„Dopuszczalne jest zastrzeżenie kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania w postaci określonego procentu ustalonego wynagrodzenia umownego za każdy dzień zwłoki, nawet jeżeli nie określono końcowego terminu naliczania kary umownej ani jej kwoty maksymalnej”.
Co z tego wynika?
Według tej uchwały i nowego stanowiska, kara umowna za zwłokę lub opóźnienie może być jednak naliczana bez ograniczeń. Strony w umowie nie muszą określać jej maksymalnej wysokości. Taka kara będzie więc ważnie zastrzeżona, pomimo braku tej górnej granicy.
Na bazie ww. wyroku wypowiadały się też inne składy SN i inne sądy.
Według zwolenników stanowiska z wynikającego z nowej ww. uchwały, pomimo braku konieczności określenia końcowego terminu naliczania lub maksymalnej kwoty), interes dłużnika (tego, wobec kogo naliczamy karę) jest dostatecznie chroniony.
A w jaki sposób jest chroniony?
Przez miarkowanie kar umownych oraz przez przedawnienie kary umownej wraz z przedawnieniem się zobowiązań z umowy o roboty budowlane.
Tutaj widzę trochę racji, chociaż sam jestem zwolennikiem tego pierwszego poglądu, zgodnie z którym w umowie powinna być ustalona górna granica kar umownych za zwłokę. Moim zdaniem kara umowna powinna być znana w momencie jej zastrzegania w maksymalnej wysokości Ale wiadomo, na wszystko patrzę z perspektywy wykonawcy, a to dla niego korzystne.
Podsumowanie:
Pojawienie się drugiego z poglądów na kwestię zastrzegania maksymalnej wysokości kar umownych za opóźnienie lub zwłokę wywołało w mojej ocenie duże zamieszanie i namnożyło wątpliwości.
Zastrzeganie kar bez określenia limitu może przecież w razie sporu być uznane za nieważne, jeżeli dany sąd uzna za prawidłowe stanowisko z 2018 roku, a nowej uchwały nie będzie podzielał.
Myśląc racjonalnie i podchodząc do tematu bardzo praktycznie uważam, że najbezpieczniejszą opcją jest zastrzeganie kar umownych za zwłokę lub opóźnienie z określeniem limitu terminu lub limitu kwotowego, ponieważ takie postanowienie w przypadku obydwu stanowisk będzie prawidłowe. A jeżeli prawidłowe, to takie klauzule pozostaną ważne.
Maksymalna wysokośćkar umownych w zamówieniach publicznych
Pisałem wyżej, że możliwe jest niewskazywanie limitu kar umownych w umowach o roboty budowlane.
To fakt, ale dotyczy tylko umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami „prywatnymi”.
Zupełnie inna sytuacja występuję w ustawie Prawo zamówień publicznych.
Art. 436 ustawy Prawo zamówień publicznych wprost stanowi, że umowa musi zawierać postanowienie określające łączną, maksymalną wysokość kar umownych, której mogą dochodzić strony.
Nigdzie jednak nie ma wskazania, jaka to powinna być wysokość. To zamawiający przygotowując umowę na wykonanie zamówienia publicznego decyduje o tym jaka w tej umowie będzie maksymalna wysokość kar umownych.
Kara umowna za zwłokę w wykonaniu etapu robót liczona od całości wynagrodzenia
W umowach bardzo często stosuje się postanowienia, zgodnie z którymi kara umowna liczona jest od całości wynagrodzenia określonego w umowie.
Oczywistym jest, że często roboty są wykonywane etapami. Są rozliczane etapami i etapami odbierane.
W większości umów w przypadku zwłoki co do wykonania któregoś z etapu umowy kara umowna jest wyliczana jako procent od całości wynagrodzenia umownego. Czyli za wykonanie wszystkich etapów.
Takie działanie jest częste.
Ale pojawiają się poglądy (chociaż na razie nie bardzo powszechne), że kara umowna za zwłokę w wykonaniu danego etapu robót nie powinna być wyliczana od całości wynagrodzenia umownego, ale od wartości tego właśnie etapu, którego dotyczy zwłoka.
Trudno przyjąć za zgodne z zasadami słuszności naliczanie kary umownej za poszczególne etapy w wysokości odpowiadającej procentowi wynagrodzenia za wykonanie całości umowy. Kwestia podzielności, etapowości prac budowlanych jest pojęciem dość złożonym, w dużej mierze zależnym od specyfiki prac, ale także od uregulowań umownych. Mimo określenia wynagrodzenia ryczałtowego w umowie można dokonać rozdziału poszczególnych etapów razem z ich wartościowaniem.
Niczym nie jest uzasadnione zatem, aby za opóźnienie realizacji prac danego etapu naliczać karę umowną od wartości całej umowy, także w przypadku najmniejszej wartości
Tym samym sąd uznał, iż w świetle powołanej argumentacji postanowienie kary umownej dające podstawę do jej naliczania za etapy prac, bez odwołania się do ich wartości, ale do wartości całej umowy – za nieważne w świetle art. 353 (1)k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 2 k.c.
(wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z 25 kwietnia 2024 r., XXVI GC 468/19)
Takie spojrzenie na kary umowne w umowach o roboty budowlane jest dla mnie całkiem logiczne. Jest też bardzo korzystne dla wykonawcy. Kwota bazowa od której liczymy karę będzie przecież dużo niższa – jeżeli liczymy ją od wartości danego etapu a nie od całej wartości umowy.
Kara umowna za robnoty budowlane a szkoda
W praktyce wielu wykonawców zadaje sobie pytanie: „Skoro zapłaciłem karę umowną, to czy inwestor musi jeszcze udowadniać, że poniósł jakąś szkodę?”
Albo odwrotnie: „Czy inwestor może żądać kary i jeszcze dodatkowego odszkodowania, jeśli udowodni, że szkoda była większa?”
Kara umowna to nie to samo co odszkodowanie
Kara umowna to – najprościej mówiąc – z góry ustalona kwota, jaką trzeba zapłacić za niewykonanie lub nienależyte wykonanie określonego obowiązku. W umowach o roboty budowlane najczęściej chodzi tu o opóźnienia, na przykład w zakończeniu robót czy usunięciu usterek.
Najważniejsza uwaga – kara umowna jest naliczana niezależnie od tego, czy inwestor rzeczywiście poniósł jakąkolwiek szkodę.
Należy się ona z samego faktu wystąpienia opóźnienia czy np. wystąpienia jakiejś okoliczności wynikającej z umowy (nietrzeźwy pracownik na placu budowy). To ogromne ułatwienie dla zamawiającego, bo nie musi on udowadniać, że przez opóźnienie coś stracił, np. nie mógł wynająć lokalu albo zapłacił więcej innemu wykonawcy.
Wykonawca może być obciążony karą nawet wtedy, gdy inwestor nie poniósł żadnych strat finansowych!
Z tego wynika, że kara umowna to nie to samo co odszkodowanie i o tym każdy wykonawca musi pamiętać.
Odszkodowanie przewyższające wysokość kar umownych
Kara umowna nie zawsze będzie wyczerpywać odpowiedzialność wykonawcy.
Czy oprócz kary umownej wykonawca może być zobowiązany do zapłaty inwestorowi jeszcze jakichś kwot?
To zależy od umowy (tutaj pasuje powtórzyć moje kluczowe hasło – podstawa to umowa!).
To zależy od tego, jak została skonstruowana umowa. W teorii kara umowna ma „zastępować” odszkodowanie – czyli zamiast dochodzenia konkretnej szkody, strony umawiają się z góry na określoną kwotę.
Ale w praktyce inwestorzy bardzo często zastrzegają sobie możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania, jeśli szkoda przewyższa wysokość kary umownej.
Przykład:
W umowie jest postanowienie, że za każdy dzień opóźnienia wykonawca płaci 0,2% wynagrodzenia. Dodatkowo wpisano, że inwestor może dochodzić odszkodowania przewyższającego na zasadach ogólnych.
Inwestor udowadnia, że przez opóźnienie nie mógł na czas otworzyć obiektu i stracił kilkadziesiąt tysięcy złotych. W takiej sytuacji może zażądać kary, ale też dodatkowego odszkodowania, bo umowa na to pozwalała.
Dlatego warto uważać na zapisy w stylu: „Zastrzeżenie kary umownej nie wyłącza prawa do dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość.” Taki zapis oznacza, że kara to tylko „minimum”, a nie „maksimum” odpowiedzialności wykonawcy.
O co musi zadbać wykonawca?
O to, żeby to odszkodowanie nie obejmowało m.in. utraconych korzyści. Możemy też w inny sposób zmodyfikować postanowienia o odszkodowaniu na zasadach ogólnych, żeby było jak najmniej dotkliwe dla wykonawcy.
Jeżeli potrzebujesz umowy z takimi postanowieniami, które Cię będą chronić – nie czekaj, napisz do mnie a dostosuję umowę do Twoich potrzeb. Wiem jak uregulować kwestie kar umownych tak, aby uniknąć zbędnego ryzyka.
Miarkowanie kary umownej
Wielu wykonawców nie zdaje sobie sprawy, że nawet jeśli inwestor naliczył karę umowną zgodnie z umową to nie znaczy, że musi ona zostać zapłacona w pełnej wysokości.
Naliczenie kary i jej potrącenie z Twojego wynagrodzenia jako wykonawcy może być też bezzasadne i bezskuteczne! I należy z tym walczyć!
Istnieje mechanizm, który pozwala ją zmniejszyć wysokość kary umownej, jeżeli jest zasadna i należna.
Ten mechanizm to miarkowanie kary umownej. Takiego miarkowania może dokonać jedynie sąd.
Prawa do miarkowania wykonawca nie może się pozbyć czy zrzec. Strony umowy o roboty budowlane nie mogą w umowie wyłączyć miarkowania kary umownej.
To znaczy, że inwestor nie może np. wpisać w umowie, że wykonawca zrzeka się prawa do miarkowania kary umownej przez sąd w przyszłości. Takie postanowienie będzie bezwzględnie nieważne. Zasada swobody umów jest tutaj wyłączona.
Miarkowanie kary umownej w umowie o roboty budowlane
Co to jest miarkowanie?
To nic innego jak sądowe obniżenie kary umownej, gdy jej wysokość jest nieadekwatna do rzeczywistego naruszenia umowy. Taki mechanizm chroni przede wszystkim przed sytuacjami, w których kara jest rażąco wygórowana albo została naliczona bez jakiegokolwiek odniesienia do charakteru naruszenia (mówię tu o nieistotnym naruszeniu umowy lub terminu i ogromnej karze z tego tytułu).
Przykład z placu budowy?
Załóżmy, że wykonawca opóźnił się z zakończeniem robót o 5 dni, a inwestor naliczył 5 x 0,5% wynagrodzenia – czyli 2,5%. Jeśli umowa opiewała na milion złotych, to kara wynosi 25 tysięcy.
Ale co, jeśli opóźnienie było spowodowane ulewnym deszczem, a sam inwestor i tak nie miał jeszcze gotowego przyłącza mediów? W takiej sytuacji sąd może uznać, że kara jest zbyt surowa i ją obniżyć.
Zarzut miarkowania kary umownej – jak sąd może obniżyć naliczoną karę umowną
Kiedy sąd może dokonać miarkowania kary umownej?
Są dwie główne przesłanki, którymi się kieruje. To:
- Rażące wygórowanie kary umownej – czyli kara jest nieproporcjonalnie wysoka do przewinienia. Mam tutaj na myśli sytuacje, w których kara np. wielokrotnie przekracza wartość realnej szkody albo została naliczona za drobne uchybienie.
- Wykonanie zobowiązania w znacznej części – karę umowną naliczamy w sytuacji, gdy roboty zostały wykonane prawie w całości, a tylko niewielka część była spóźniona albo niezgodna z umową. To także jest podstawa do miarkowania.
Sąd każdorazowo ocenia całość okoliczności – jak poważne było naruszenie, czy wykonawca działał w dobrej wierze, czy opóźnienie było niezawinione, jaka jest relacja kary do całkowitego wynagrodzenia i do potencjalnej szkody inwestora.
Wykonanie zobowiązania w znacznej części
Czym jest wykonanie zobowiązania w „znacznej części”?
To sytuacja, w której ilość opóźnienia lub zwłoki jest nieznaczna i ma mały wpływ na zakończenie całości robót lub jednego z etapów. W takiej sytuacji kara jest naliczana pomimo, że wykonawca wykonał prawie w całości roboty.
Rażące wygórowanie kary umownej
Kiedy kara umowna jest rażąco wygórowana?
Tak będzie wtedy, gdy szkoda, którą poniósł inwestor jest znikoma w porównaniu z należną z tego tytułu karą. Albo wtedy, gdy ta szkoda w ogólne nie wystąpiła, a wykonawca jest zobowiązany do zapłaty ogromnej sumy tytułem kary umownej.
Uznanie, że kara jest rażąco wygórowana zawsze będzie ustalane indywidualnie.
Dlaczego?
Bo żeby to stwierdzić musimy przeanalizować wiele kwestii – m.in. wartość umowy, skalę naruszenia umowy, stopień zawinienia strony zobowiązanej do zapłaty kary. Ważny jest też procentowy stosunek wysokości kary umownej do wysokości wynagrodzenia wykonawcy.
Mówiąc wprost, te ww. okoliczności pozwolą nam na stwierdzenie, czy takiego rodzaju naruszenie w realiach tej konkretnej umowy powinno skutkować nałożeniem kary w takiej konkretnej wysokości.
Miarkowanie kar umownych – jak to wygląda w praktyce?
Nawet jeśli kara została naliczona zgodnie z umową, można ją kwestionować jako zbyt wysoką.
Miarkowanie to narzędzie, które pozwala na sprawiedliwe wyważenie odpowiedzialności – zwłaszcza gdy opóźnienie było nieznaczne lub niezawinione.
Miarkowanie jest bardzo ważne z perspektywy wykonawcy. Wykonawca nie powinien w ciemno akceptować naliczonych kar, ale zawsze starać się „zbić” ich wysokość.
Dlaczego?
Bo z praktyki sądów wynika jedno – kary umowne w procesach sądowych bardzo często podlegają miarkowaniu i sądu istotnie zmniejszają ich wysokość. Z przykładów w orzecznictwie wynika, że często ostatecznie ustalona przez sąd w ramach miarkowania kara umownej wynosi np. jedynie 10 lub 20% pierwotnej kary umownej.
Co z tego wynika?
Że bezwzględnie zawsze warto kwestionować wysokość kar!!!. Proces sądowy może przynieść wykonawcy zmniejszenie kary nawet o 90% pierwotnej wartości kary. A to wszystko dzięki miarkowaniu kary umownej.
Kara umowna a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przekłada się na obowiązek zapłaty kary umownej?
Co do zasady nie.
Stanowisko w zasadzie jest jasne. Odstąpienie od umowy o roboty budowlane nie skutkuje brakiem możliwości obciążenia karą umową. Pomimo tego, że umowy nie ma i uznajemy ją za nie zawartą. Kara umowna może przecież być przewidziana za odstąpienie od umowy, lub też za zwłokę albo opóźnienie.
Z czego to wynika. Wynika z orzecznictwa, bo w przepisach tego nie znajdziemy.
„Odstąpienie od umowy nie niweczy kary umownej zastrzeżonej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania”
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r. IV CSK 157/06
Ale co w sytuacji, gdy zgodnie z umową przysługuje stronie tej umowy kara umowna za odstąpienia i kara umowna za zwłokę.
To już zależy od tego, czy od umowy odstąpimy w całości albo w części.
Jeżeli odstąpienie od umowy dotyczy całości umowy, to wtedy możemy dochodzić tylko jednej kary – kary umownej za odstąpienie od umowy. Możemy dochodzić jednej kary nawet wtedy, gdy kara umowna za opóźnienie lub zwłokę jest naliczona i jest należna (czyli doszło do tej zwłoki wykonawcy).
W przypadku odstąpienia od umowy w całości wykonawca nie może być obciążony przez inwestora karą za odstąpienie od umowy i za zwłokę. Czyli nie może żądać zapłaty obydwu tych kar!
Roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia nie przysługuje stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy – Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. III CZP 39/12.
Ale zupełnie inaczej będzie w przypadku odstąpienia od umowy jedynie w części.
W takim przypadku inwestor może dochodzić od wykonawcy wszystkich naliczonych kar. Może dochodzić kary umownej naliczonej za opóźnienie lub zwłokę i kary umownej za odstąpienie od umowy.
Przedawnienie kary umownej
Roszczenia z umowy o roboty budowlane przedawniają się według zasad ogólnych.
Roszczenia o zapłatę kar umownych będą się zatem przedawniały z upływem 6 lub 3 lat. To zasady ogólne.
Oczywiście ustalenie przedawnienia zależy od tego, czy umowa jest zawarta pomiędzy przedsiębiorcami czy też nie.
Zazwyczaj tak jest, więc przedawnienie kar umownych wynikających z umowy o roboty budowlane wynosi 3 lata.
Bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się z chwilą wymagalności roszczenia.
Ale kiedy roszczenie z tytułu kary umownej staje się wymagalne?
Dopiero po wezwaniu!
Kara umowna to taki typ roszczenia, że musimy kogoś wezwać do jej zapłaty, żeby dochodzić roszczenia przed sądem. W takim wezwaniu trzeba oznaczyć jakiś termin na zapłatę. Po bezskutecznym upływie tego terminu roszczenie o zapłatę kary umownej będzie wymagalne.
Tak przedawniały się będą kary m.in. za niespełnienie jakichś warunków z umowy, za naruszenie obowiązków w umowie lub za odstąpienie od umowy.
Co jest jeszcze bardzo ważne w przypadku przedawnienia kar umownych?
To, jak przedawniają się kary za opóźnienie lub zwłokę.
Przedawnienie kar umownych za opóźnienie i zwłokę
Jeżeli kara umowna jest naliczona za przewinienie jednorazowe, np. brak terminowej zapłaty podwykonawcy, to można prosto ustalić termin wymagalności. Mam jedną kwotę do wezwania. Wysyłam wezwanie i roszczenie o zapłaty kary jest wymagalne.
Ale co w sytuacji, gdy kara umowna jest za zwłokę, która trwa i trwać będzie jeszcze nie wiadomo ile dni?
W takim przypadku kara umowna za zwłokę lub opóźnienie jest samodzielna co do każdego dnia zwłoki i opóźnienia.
Roszczenie o zapłatę kary umownej staje się wymagalne osobno w każdym dniu trwania opóźnienia lub zwłoki.
I dla każdego z dni opóźnienia liczymy osobno termin przedawnienia. Od każdego dnia. Wynika to wprost z orzecznictwa, m.in. wskazują się:
„Mechanizm powstania takiego roszczenia (a w konsekwencji jego samodzielny charakter) jest więc identyczny jak w przypadku roszczenia z tytułu odsetek, które również staje się wymagalne osobno w każdym dniu opóźnienia i w związku z tym przedawnia się osobno za każdy dzień opóźnienia (zob. uchwały SN : z dnia 5 kwietnia 1991 r., III CZP 20/91, OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 120, i z dnia 5 kwietnia 1991, III CZP 21/91, OSNCP 1991, nr 10-12, poz. 121).”
Wyrok Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z dnia 24 lutego 2023 roku (VIII Ga 277/22)
Roszczenie o zapłatę kary umownej nie może biec też w nieskończoność.
Dlatego roszczenia o zapłatę kar umownych za każdy dzień opóźnienia lub zwłoki przedawniają się wszystkie razem wraz z przedawnieniem roszczenia głównego.
Co to znaczy?
W momencie przedawnienia się roszczeń z umowy o roboty budowlane (3 lata), wygasają również roszczenia o zapłatę kary umownej za opóźnienie lub zwłokę, pomimo że mogły stać się wymagalne przed samym upływem przedawnienia roszczenia głównego. Biegły przecież cały czas, bo np. wykonawca nie usunął wady.
Przedawnienie roszczeń z umowy o roboty budowlane powoduje automatycznie przedawnienie wszystkich kar umownych.
❗❗❗ Więcej o przedawnieniu roszczeń z umowy o roboty budowlane dowiesz się z tego artykułu.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane – o co zadbać
Jak zadbać o kary umowne w umowie o roboty budowlane?
Jako wykonawca powinieneś zadbać po pierwsze o to, żeby kary umowne były zastrzeżone za zwłokę, a nie za opóźnienie.
Zadbać o wyłączenie odszkodowania na zasadach ogólnych, a jeżeli nie ma na to zgody to na ograniczenie tego odszkodowania. To możliwe i dać się to zastrzec, ale trzeba wiedzieć jak! Tutaj moja rola.
***
Najczęstsze pytania i odpowiedzi
- Czy sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej?
Tak, w ramach miarkowania.
- Czym różni się kara umowna za opóźnienie i zwłokę?
Opóźnienie to niedochowanie terminu niezawinione. Zwłoka jest zawiniona – czyli termin nie jest dotrzymany z winy tego podmiotu, na którym ciążył obowiązek terminowego wykonania.
- Jak można bronić się przed karami umownymi?
Po pierwsze, sięgnąć po miarkowanie. Udowadniać w przypadku kar za zwłokę, że to było opóźnienie. Nawet, gdy kara jest zastrzeżona za opóźnienie można skutecznie uznać ją za bezpodstawną i wykazać, że kara była zastrzeżona jednak za zwłokę.
Michał Książek
radca prawny
Zdjęcia: Andrea Piacquadio, Anamul Rezwan, Jon Tyson, Ibrahim Boran, EJ Yao
***
Zmiany w składaniu sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę
Wielkimi krokami zbliżają się zmiany dotyczące zgłaszania podwykonawców robót budowlanych — czyli zmiany art. 647 (1) Kodeksu cywilnego.
Naprawdę wielkimi, bo ustawa o zmianie przepisów dotyczących składania sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę została już uchwalona przez Sejm i aktualnie oczekuje na podpis przez prezydenta. Wejdzie w życie po upływie miesiąca od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw [Czytaj dalej…]