We wpisie: wady istotne i nieistotne w budownictwie wyjaśniłem różnicę pomiędzy wadami istotnymi a nieistotnymi. To rozróżnienie jest bardzo ważne i każdy wykonawca powinien mieć wiedzę na temat tego rozróżnienia, ponieważ przekłada się to na wiele kwestii – m.in. odbiór robót budowlanych (o tym szerzej we wpisie: jednostronny odbiór robót) oraz na kwestię płatności, o czym chcę opowiedzieć dzisiaj.
A zacznę od tego, że odbiór robót budowlanych to obowiązek inwestora – podstawowy obowiązek.
Brak odebrania dzieła i zapłaty
Według wielu inwestorów jeżeli są wady (nawet nieistotne), to nie należy się zapłata aż do czasu usunięcia. Ale czy na pewno?
Często moi Klienci zastanawiają się, czy inwestor może wstrzymać zapłatę z powodu wad albo jak przebiega rozliczenie robót budowlanych z wadami. Jak jest z tym wynagrodzeniem wykonawcy przy wadach?
No właśnie być może inaczej, niż mogłoby Ci się wydawać. A na pewno inaczej, niż wydaje się wielu inwestorom.
Odmowa zapłaty wynagrodzenia w przypadku stwierdzenia wad
Czasami słuchając wypowiedzi otaczających mnie osób – Klientów lub ich kontrahentów mam wrażenie, że w świecie procesu budowlanego wciąż funkcjonuje wiele błędnych teorii i poglądów, które nie mają potwierdzenia w żadnych przepisach.
Do takich teorii można zaliczyć przekonanie wielu inwestorów oraz wykonawców (święte wręcz bym powiedział w przypadku inwestorów), że jeżeli roboty mają jakieś wady (nawet nieistotne), to wykonawca nie jest uprawniony do otrzymania zapłaty aż do czasu, do kiedy tych wad nie usunie.
Kiedy inwestor ma obowiązek odbioru robót budowlanych
Wielokrotnie zdarza się, że inwestorzy nie chcą płacić faktur, powołując się na nieistotne wady w protokole odbioru. Upierają się więc, aby wady te zostały usunięte i stawiają wykonawcy ultimatum (tak trzeba to nazwać wprost), że jeżeli wad nie poprawi, to nie dostanie zapłaty. Odbiór robót budowlanych jest wstrzymany.
Takie działanie inwestora należy ocenić jako bezzasadne i nielojalne. Gdy wady dotyczą jednego protokołu, to nie stanowi to jeszcze wielkiego problemu dla wykonawcy. Ale gdy inwestor blokuje odbiory i wystawienie np. kilku faktur za rozliczenia miesięczne, to tym samym blokuje wykonawcy całkowicie bezpodstawnie kilka płatności, a to już powoduje ryzyko utraty płynności.
We wpisie: jednostronny odbiór robót wskazywałem już, że nawet w orzeczeniach sądów przyjęto dość logicznie i zdroworozsądkowo, że proces budowlany jest na tyle złożony i skomplikowany, że wady w robotach czy budynkach są wręcz normalne i zdarzać się mogą.
Dlatego w umowach o roboty budowlane nie można uzależniać zapłaty i pełnego odbioru od braku jakiejkolwiek nawet najmniejszej wady.
Wady nieistotne a odbiór robót budowlanych
Przypomnę jedynie krótko wady istotne a nieistotne w budownictwie:
Wady istotne:
Krótkie podsumowanie – wada istotna w budownictwie to defekt, który:
- uniemożliwia normalne korzystanie z obiektu zgodnie z założonym celem,
- odbiera istotne cechy albo obniża wartość budynku znacząco,
brakuje istotnych elementów w robotach, a te wykonane są w całości wadliwe.
Wady nieistotne:
Definicja wady nieistotnej – wada nieistotna to „niedoróbka”, która:
- nie uniemożliwia użytkowania,
- obniża jedynie jakość wykonania, ale nie wartość ani funkcjonalność,
- stanowi nieznaczną wartość w stosunku do pozostałych prac budowlanych,
- wykonanie ma niską jakość, ale jakąś jakość posiada.
Wzajemne obowiązki stron
W umowie o roboty budowlane każdy ma swoje zadania – inwestor ma współpracować z wykonawcą i zapłacić mu wynagrodzenie, natomiast wykonawca ma wykonać prace budowlane w terminie.
Każde zadania to inaczej w świecie prawniczym świadczenie. Te zadania są całkowicie niezależne od siebie. Słowo niezależne to słowo klucz! Niezależność oznacza, że:
- Inwestor ma obowiązek zapłacić wynagrodzenie nawet wtedy, gdy roboty mają wady nieistotne. Odbiór robót budowlanych to obowiązek inwestora.
- Wykonawca ma obowiązek wykonać prace i usunąć wady (jeżeli powstały oczywiście), nawet wtedy, gdy inwestor nie zapłacił wynagrodzenia.
Odbiór robót z umowy o roboty budowlane. Ważna czynność w relacji inwestor — wykonawca
Postanowiłem pokazać w dzisiejszym wpisie to proste, ale ważne rozróżnienie – KAŻDY MA SWOJE ZADANIA W UMOWIE O ROBOTY BUDOWLANE. Każde z tych zadań powoduje roszczenia:
- Inwestor ma roszczenie o wykonanie prac – tj. wykonawca jest zobowiązany do spełnienia swojego świadczenia w postaci wykonania robót,
- Wykonawca ma roszczenie o wynagrodzenie – tj. inwestor jest zobowiązany do spełnienia świadczenia pieniężnego w postaci wynagrodzenia.
Odbiór robót budowlanych to obowiązek, nie przywilej
Te dwa świadczenia są NIEZALEŻNE OD SIEBIE i trzeba o tym pamiętać.
Chciałbym, aby każdy wykonawca zapamiętał te różnice, a zmieni się jego spojrzenie na należności z faktur i odbiory.
Jak się zmienia to spojrzenie?
Od teraz już będziesz wiedział, że inwestor nie może blokować Ci wynagrodzenia (co ciekawe najczęściej ostatniej transzy) z uwagi na wystąpienie nieistotnych wad. Będziesz wiedział, że masz swoje prawa i jest rozwiązanie tej sytuacji.
Kiedy, zgodnie z prawem, inwestor może odmówić dokonania odbioru?
Inwestor może odmówić odbioru tylko i wyłącznie wtedy, gdy ewentualne wady w robotach budowlanych mają charakter wad istotnych. W przypadku wad nieistotnych po stronie inwestora jest obowiązek odbioru robót budowlanych.
Jednostronny odbiór robót budowlanych
Co jeżeli mimo wezwań inwestor nie chce odebrać robót budowlanych, powołując się na wady nieistotne?
Wyznacz termin odbioru i wezwij inwestora. W przypadku bezzasadnego blokowania odbioru robót budowlanych przez wady wykonawcze zadbaj o jednostronny protokół odbioru – oczywiście jeżeli jest możliwe jego sporządzenie (muszą być spełnione warunki).
Podstawą tutaj będą postanowienia umowy. Dobra umowa sporządzona z pomocą prawnika zabezpieczy cię na wypadek takich sytuacji.
Na temat jednostronnego odbioru robót dowiesz się więcej z artykułu: jednostronny odbiór robót.
Jeżeli inwestor nie chce płacić, bo powołuje się na wady, zgłoś się do mnie. Wspólnie ustalimy plan działania – a działanie już zostawisz mi. Bo wbrew pozorom każdy problem jest do rozwiązania – najważniejsze jest zaangażowanie Twojego prawnika i poszukiwanie tego rozwiązania.
Protokół odbioru robót budowlanych wzór
Nie wiesz jak dokonać odbioru robót budowlanych? Jesteś wykonawcą i potrzebujesz wzór protokołu odbioru robót budowlanych? Poniżej znajdziesz prosty wzór protokołu odbioru robót budowlanych, który z pewnością przyda Ci się w nieskomplikowanych kontraktach:
PROTOKÓŁ ODBIORU ROBÓT BUDOWLANYCH
Nr: …………
Data: ………………
Miejsce sporządzenia: …………………………………….1. Strony
Zamawiający:
………………………………………………….
(nazwa/imię i nazwisko, adres, NIP, reprezentant)Wykonawca:
………………………………………………….
(nazwa/imię i nazwisko, adres, NIP, reprezentant)2. Przedmiot odbioru
Przedmiotem odbioru są roboty budowlane wykonane w ramach umowy nr ………. z dnia ………………..
Opis robót:
………………………………………………………………………………..
(np. wykonanie instalacji elektrycznej, malowanie ścian, wymiana pokrycia dachowego, itp.)Adres wykonania robót:
………………………………………………………………………………..3. Termin realizacji robót
Data rozpoczęcia robót: ………………..
Data zakończenia robót: ………………..
4. Ocena wykonanych robót
Roboty zostały wykonane zgodnie z umową, projektem i obowiązującymi normami.
Zastrzeżenia (jeśli występują):
………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………..5. Postanowienia końcowe
Na podstawie przeprowadzonego przeglądu i oceny wykonanych prac:
☐ Roboty zostały odebrane bez zastrzeżeń
☐ Roboty zostały odebrane z następującymi zastrzeżeniami:
………………………………………………………………………………..
☐ Roboty nie zostały odebrane z powodu:
………………………………………………………………………………..6. Podpisy
Zamawiający:
……………………………………….
(czytelny podpis i data)Wykonawca:
……………………………………….
(czytelny podpis i data)
Odbiór robót budowlanych — podsumowanie
Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego tekstu już wiesz trzy najważniejsze rzeczy:
- Inwestor nie może odmawiać zapłaty za prace powołując się na wady nieistotne,
- Możesz dochodzić od inwestora wynagrodzenia nawet wtedy, gdy nie usunąłeś jeszcze wszystkich wad nieistotnych,
- inwestor co do zasady ma obowiązek odebrania robót budowlanych.
Nie możesz się doprosić odbioru i zapłaty przez inwestora? Zadzwoń lub napisz – pomogę Ci odzyskać wynagrodzenie i zabezpieczyć dalsze płatności.
Michał Książek
radca prawny
Zdjęcia: Carlo Martin Alcordo, Engin Akyurt
***
Odpowiedzialność za podwykonawców
Wczoraj miałem telefon od jednego z Klientów (generalnego wykonawcy robót budowlanych) i pierwsze co usłyszałem to: „Panie Michale, jest problem z podwykonawcą”. A problem był poważny. Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami tym problemem i opisać odpowiedzialność za podwykonawców.
O co chodziło?
Wykonawca zlecił dość duży zakres prac (duży mam na myśli rzędu kilkuset tysięcy) podwykonawcy. Nie wchodząc w szczegóły, okazało się, po wizycie inspektora nadzoru inwestorskiego, że podwykonawca do swojej części prac użył niewłaściwych materiałów (a akurat przy tego rodzaju obiektu było to ważne) [Czytaj dalej…]