We wpisie Jednostronny odbiór robót. Uchylanie się inwestora od odbioru robót opowiadałem o tym, kiedy inwestor może, a kiedy nie może odmówić odbioru. Pojawiło się tam coś takiego jak rozróżnienie na wady istotne i nieistotne w budownictwie.
Dzisiaj postaram się szczegółowo rozróżnić rodzaje wad i pokazać na przykładach z życia (a dokładnie z wyroków sądów), co jest uznawane za wadę istotną a co za nieistotną.
Z mojego doświadczenia wynika, że dokonanie rozróżnienia stanowi problem dla wszystkich uczestników procesu budowlanego, w tym dla wykonawców.
Dla wszystkich uczestników procesu budowlanego momentem najważniejszym jest oczywiście odbiór robót. Dla wykonawcy ważny – bo zależy od niego wypłata wynagrodzenia, a dla inwestora dlatego, że zależy mu na terminowym zakończeniu inwestycji.
Przychodzi zatem dzień odbioru, a nagle wszystko okazuje się nie tak.
Inwestor powołuje się na liczne wady, często wcześniej niezgłaszane. I właśnie o tych wadach w protokołach odbiorów chciałbym dzisiaj szerzej i bardziej szczegółowo opowiedzieć.
Dlaczego rozróżnienie na wady istotne i nieistotne w budownictwie jest takie ważne dla wykonawcy
Rozróżnienie wady istotnej i nieistotnej jest szalenie ważne dla Nas – dla Nas, czyli dla osób pracujących po stronie wykonawcy/podwykonawcy i w jego interesie.
To kluczowa wiedza do ustalenia, za jakie wady wykonawca odpowiada a za jakie nie. Dla wykonawcy ważne jest też ustalenie, czy wada ma charakter istotny, czy też nieistotny, bo od tego zależy obowiązek inwestora odbioru robót.
Wady istotne mogą uniemożliwić odbiór, a wady nieistotne znacznie go opóźnić, chociaż nie powinny.
Dlaczego nie powinny?
Bo w przypadku wad nieistotnych inwestor ma obowiązek odebrać roboty – po prostu musi dokonać odbioru i zapłacić.
Czym innym jest żądanie poprawek i sporządzenie protokołu odbioru z uwagami, do czego oczywiście inwestor ma prawo.
Definicja wady istotnej
Wada istotna robót budowlanych – czyli jaka? Jak rozpoznać wady istotne w budownictwie i jaka jest definicja takiej wady?
Wada istotna w budownictwie będzie świadczyła o niewykonaniu zobowiązania wskazanego w umowie.
Z niewykonaniem zobowiązania mamy do czynienia wtedy, gdy roboty nie zostały wykonane w ogóle albo gdy wada uniemożliwia normalne wykorzystanie rezultatu prac wykonawcy lub istotnie zmniejsza ich wartość.
Innymi słowy – wada istotna to taka, która powoduje że wykonane roboty budowlane nie nadają się do wykorzystania, co może skutkować koniecznością wykonania ich ponownie.
Krótkie podsumowanie – wada istotna w budownictwie to defekt, który:
- uniemożliwia normalne korzystanie z obiektu zgodnie z założonym celem,
- odbiera istotne cechy albo obniża wartość budynku znacząco,
- brakuje istotnych elementów w robotach, a te wykonane są w całości wadliwe.
Wady nieistotne w budownictwie
Znamy już wady istotne. Jakie wady będą zatem nieistotnymi?
Skoro wada istotna świadczy o niewykonaniu zobowiązania, to wada nieistotna będzie świadczyć o jego wykonaniu, ale nie w całości właściwie – czyli nienależycie. Mówimy w tym przypadku o nienależytym wykonaniu zobowiązania.
Ktoś zapyta – „Czy można jaśniej”. Można!
Definicja wady nieistotnej – wada nieistotna to „niedoróbka”, która:
- nie uniemożliwia użytkowania,
- obniża jedynie jakość wykonania, ale nie wartość ani funkcjonalność,
- stanowi nieznaczną wartość w stosunku do pozostałych prac budowlanych,
- wykonanie ma niską jakość, ale jakąś jakość posiada.
Osobiście uważam, że najlepiej opisać rozróżnienie wad istotnych i nieistotnych w umowie o roboty budowlane z inwestorem.
Z perspektywy wykonawcy dobrze jest wskazać, jakimi kryteriami będzie się kierował inwestor przy ocenie czy wada jest wadą istotną, czy też nieistotną.
To inwestor przecież jako pierwszy ocenia wady wykonania i stwierdza, jaki charakter ma dana wada, w efekcie czego może m.in. odmówić odbioru.
Żeby zobrazować to rozróżnienie i pokazać jak wady istotne różnią się od nieistotnych najlepiej posłużyć się oczywiście przykładami.
Przykłady przygotowałem na podstawie analizy orzeczeń sądów.
Wady istotne w budownictwie – przykłady
- Pęknięcia i odspojenia płytek posadzkowych schodów wewnętrznych,
- Niezgodność z projektem i wiedzą techniczną – brak możliwości użytkowania,
- Brak podstawowych elementów konstrukcyjnych zwiększających stabilność (np. podpór balkonu),
- Powtarzające się i nieusuwalne nieszczelności (np. dachu), mimo prób naprawczych,
- Duże odstępstwa od wymagań technicznych narażające bezpieczeństwo (np. konstrukcja dachu do rozbiórki i ponownego wykonania),
- Nieszczelna izolacja ścian – zawilgocenia,
- Brak pomieszczenia sanitarnego (np. toalety), kluczowe dla funkcjonowania obiektu.
Wady nieistotne w budownictwie – przykłady
- Obniżenie otworu wjazdowego o kilkanaście centymetrów,
- Brak barier ochronnych na moście jako hipotetyczna wada,
- Brak pilastrów na lukarnach – pojedyncza, drobna wada,
- Drobne ustępstwa jakościowe od standardów wykonania (np. malowanie, drobne nierówności tynku),
- Niewielkie różnice wymiarowe / powierzchniowe w ramach tolerancji projektowych,
- Niewielkie pęknięcia płyt – nie zagrażają bezpieczeństwu, da się to poprawić później.
Myślę, że te przykłady naprawdę dobrze obrazują Ci różnice między wadami istotnymi a nieistotnymi.
Wady istotne i nieistotne w budownictwie – co robić? Czyli praktyczne wskazówki dla wykonawców
- Dokumentować – przed odbiorem wykonaj solidną dokumentującą jakość wykonanych robót.
- Zajmować stanowisko – w przypadku zarzutów co do wadliwości kierowanych przez inwestora jasno wyodrębnij wady (najlepiej pisemnie dostarcz to wyodrębnienie inwestorowi), tj. wskaż, które wady są istotne, a które nieistotne (kosmetyczne) i koniecznie to uzasadnij.
- Zadbać o dokładne opisanie w umowie wad istotnych i nieistotnych – czym są wady istotne, czym są wady nieistotne; jakie będą skutki zaistnienia wady, procedurę odbiorów robót z wadami.
Michał Książek
radca prawny
Zdjęcia: Randy Fath, Brina Blum
***
Solidarna odpowiedzialność inwestora
Dzisiaj zacznę od razu od przykładu, a dokładnie fragmentu rozmowy z moim klientem wykonującym instalacje wodno-kanalizacyjne na zlecenie generalnych wykonawców:
„Panie Michale, napisałem do inwestora, żeby mi zapłacił za pracę, bo wykonawca zapadł się pod ziemię, ale mi napisali, że nie zapłacą, bo nie było jakiegoś zgłoszenia”.
Dziś o tym, jak działa solidarna odpowiedzialność inwestora i o tym, dlaczego brak „jakiegoś zgłoszenia” może wpędzić podwykonawcę w poważne problemy [Czytaj dalej…]