Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Jakie zdarzenie według mnie powoduje szereg sporów i komplikacji w procesie budowlanym?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez którąkolwiek ze stron.

Skutki odstąpienia są tak poważne, że ani wykonawca, ani inwestor nie chcą co do zasady z niego skorzystać. To absolutna ostateczność.

Ale czasami złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest konieczne.

Chciałbym Ci dzisiaj pokazać, czym jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane i jakie ma skutki dla wykonawcy.

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Może zacznę od tego, że powodów do odstąpienia od umowy o roboty budowlane i możliwości dokonania takiego odstąpienia jest naprawdę sporo.

Kodeks cywilny przewiduje kilka sytuacji, w których strona umowy o roboty budowlane może od niej odstąpić. Nawet wtedy, gdy takiego uprawnienia nie ma w umowie. Te przepisy dają możliwość odstąpienia od umowy na tzw. zasadach ogólnych.

Odstąpienie od umowy na podstawie przepisów ogólnych

Przepisy przewidują wiele możliwości odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Te możliwości są niezależne od tego, czy przewidziano je w umowie.

Na podstawie samych przepisów możemy odstąpić od umowy – oczywiście o ile zaistnieją konkretne okoliczności.

Najczęściej odstępujemy od umowy o roboty budowlane z uwagi na zwłokę w wykonaniu świadczenia. Czyli albo wykonawca nie wykonuje prac i z tego powodu inwestor odstępuje od umowy, albo inwestor nie płaci pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu i od umowy odstępuje wykonawca.

I właśnie od odstąpienia od umowy na wypadek zwłoki zacznę.

Odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki

Podstawowym przepisem uprawniającym do odstąpienia od umowy na podstawie przepisów jest art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego – czyli odstąpienie od umowy na wypadek zwłoki.

We wpisie Kary umowne – roboty budowlane omawiałem różnicę pomiędzy opóźnieniem a zwłoką.

A więc podsumowując:

1. Opóźnienie – każde przekroczenie terminu, niezależnie od przyczyny (np. przez ulewne deszcze, problemy z materiałami, chorobę pracowników),
2. Zwłoka – opóźnienie zawinione, czyli takie, za które odpowiada wykonawca.

Ważne – żeby skutecznie odstąpić od umowy z uwagi na zwłokę drugiej strony, należy zachować odpowiednią procedurę i spełnić warunki.

Co to znaczy odpowiednią procedurę?

Warunkiem skorzystania z uprawnienia do odstąpienia od umowy jest wcześniejsze wezwanie z wyznaczeniem terminu do spełnienia świadczenia.

Takie wezwanie musi zawierać rygor odstąpienia (w treści), jeżeli nie dojdzie do spełnienia świadczenia w wyznaczonym terminie.

Co to oznacza w praktyce i technicznie?

Jeżeli inwestor jest w zwłoce z zapłatą wynagrodzenia dla wykonawcy, to wykonawca wzywa go do zapłaty w dodatkowym terminie np. 7-dniowym. Pisze przy tym w wezwaniu, że wzywa go pod rygorem odstąpienia od umowy w razie bezskutecznego upływu ww. terminu.

Tak skonstruowane wezwanie daje później możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli inwestor nie zapłaci.

Odstąpienie na wypadek niemożliwości świadczenia (art. 493 § 1 KC)

Wykonawca może skorzystać z odstąpienia od umowy o roboty budowlane, gdy świadczenie stało się niemożliwe z przyczyn, za które odpowiada inwestor.

Niemożliwość może mieć charakter faktyczny lub prawny, a jej skutkiem jest wygaśnięcie zobowiązań stron. Wykonawca zachowuje prawo do wynagrodzenia za prace wykonane do chwili powstania niemożliwości oraz do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania umowy.

Odstąpienie w tym trybie pozwala szybko zakończyć współpracę, gdy dalsza realizacja inwestycji obiektywnie nie jest możliwa.

Przyznam szczerze, że ten przepis jest stosowany niezwykle rzadko.

Odstąpienie w razie opóźnienia wykonawcy (Art. 635 w zw. z art. 656 § 1 KC)

Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane, jeżeli opóźnienie wykonawcy jest tak znaczne, że oczywiste staje się, iż obiekt nie zostanie ukończony w terminie.

Oczywiście znaczne opóźnienie to kwestia oceny. Zaznaczam, że nie każde opóźnienie (nawet duże) będzie oznaczało brak możliwości ukończenia robót budowlanych w terminie.

O co powinien zadbać wykonawca, żeby nie dopuścić do takiego odstąpienia na ww. podstawie?

W praktyce oznacza to, że wykonawca powinien na bieżąco dokumentować przyczyny opóźnień i ich niezależność od siebie!

Umożliwia to obronę przed nieuzasadnionym odstąpieniem oraz roszczeniami o odszkodowanie. Przepis chroni inwestora, ale jednocześnie wymaga rzetelnej oceny realnego zagrożenia dla terminu realizacji.

Odstąpienie w razie wadliwego wykonywania obiektu (Art. 636 § 1 w zw. z art. 656 § 1 KC)

Inwestor może odstąpić od umowy, gdy wykonawca realizuje roboty budowlane wadliwie lub sprzecznie z umową, a mimo wyznaczenia dodatkowego terminu nie usunął nieprawidłowości.

Dla wykonawcy kluczowe jest reagowanie na pisemne zastrzeżenia inwestora oraz dokumentowanie prawidłowości wykonywanych prac.

Każde wezwanie inwestora powinno skutkować odpowiedzią wykonawcy!

Wykonawca, żeby nie narażać się na negatywne skutki, powinien dbać o dobrą dokumentację prac i terminowe odpowiedzi do inwestora.

Bardzo często na to zwracam uwagę, bo brak reakcji to ogromne ryzyko!

Dopiero nieskuteczność dodatkowego terminu otwiera inwestorowi prawo do odstąpienia.

Odstąpienie w razie stwierdzenia wad obiektu (Art. 637 § 2 w zw. z art. 656 § 1 KC)

Jeżeli wykonane roboty budowlane zawierają istotne wady, które nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie, inwestor może odstąpić od umowy, zamiast żądać dalszych napraw.

Wykonawca powinien więc szybko reagować na zgłoszenia wad i proponować realny harmonogram ich usunięcia.

Odstąpienie jest środkiem ostatecznym, stosowanym, gdy wady przekreślają możliwość prawidłowego wykorzystania obiektu. Dla wykonawcy wiąże się to z ryzykiem utraty wynagrodzenia oraz odpowiedzialnością odszkodowawczą.

Odstąpienie od umowy za zapłatą wynagrodzenia (Art. 644 w zw. z art. 656 § 1 KC)

Inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane w każdym czasie, ale musi zapłacić wykonawcy umówione wynagrodzenie, pomniejszone o koszty, których wykonawca nie poniósł z powodu odstąpienia.

Takie odstąpienie zależy właściwie tylko od decyzji inwertora.

Tutaj uwaga – wykonawca co do zasady nie powinien martwić się oświadczeniem i odstąpieniu na tej podstawie. Nawet jednostronne zakończenie współpracy nie pozbawia go prawa do zapłaty.

A co jest tutaj kluczowe? I o czym często wspominam?

Kluczowe jest precyzyjne udokumentowanie kosztów, które już zostały poniesione. W szczególności mowa tutaj o kosztach dodatkowych (m.in. roboty dodatkowe).

Odstąpienie od umowy w razie niedostarczenia gwarancji zapłaty

We wpisie Gwarancja zapłaty za roboty budowlane opisywałem, czym jest gwarancja zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane.

Pisałem też, że jest wezwanie o ustanowienie gwarancji zapłaty do doskonały sposób nacisku na niepłacącego inwestora.

Dlaczego?

Dlatego, że jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż 45 dni, to może odstąpić od umowy.

Takie odstąpienie uznajemy za dokonane z winy inwestora.

Umowne prawo odstąpienia od umowy (Art. 395 § 1 KC)

Klauzula umownego prawa odstąpienia od umowy jest instytucją dobrze znaną i szeroko stosowaną w umowach o roboty budowlane.

W przypadku umownego prawa odstąpienia konieczne jest uregulowanie go w sposób zgodny z treścią art. 395 § 1 Kodeksu cywilnego.

Można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie

Postanowienie musi być ważne i zgodne z ww. przepisem.

Czyli jakie? Co powinno zawierać?

1. Po pierwsze, musimy wskazać, komu będzie przysługiwało uprawnienie do odstąpienia. Czy wszystkim stronom, czy tylko niektórym. Może przysługiwać inwestorowi i wykonawcy, ale też jedynie jednemu z nich.
2. Po drugie, musimy wskazać w umowie termin, w którym będziemy mogli z tego uprawnienia skorzystać. Termin maksymalny. Dla przykładu – odstąpienia od umowy możemy dokonać w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy.
3. Po trzecie, możemy wskazać okoliczności, które uprawniają do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

To znaczy, że wskazujemy konkretne sytuacje. Jeżeli do takiej sytuacji opisanej dojdzie, to wtedy uprawniona strona może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Np. jeżeli inwestor nie wyda terenu budowy w terminie 7 dni od dnia jej zawarcia, wykonawca może odstąpić od umowy.

4. Po czwarte, należy opisać skutki odstąpienia. Czyli jak rozliczymy roboty wykonane do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.
5. Po piąte, powinniśmy opisać, czy dana strona umowy może odstąpić od umowy w części. Tj. czy możemy odstąpić ze skutkiem ex tunc, czy ex nunc. Możemy też wskazać, że strona odstępująca sama wybiera sobie skutek z wyżej wymienionych.

Odstąpienie od umowy na podstawie jej postanowień

Wskazałem wyżej, jak musi być uregulowane umowne prawo odstąpienia, żeby było ważne i żeby zadziałało.

Wskazałem też, że zazwyczaj strony umowy o roboty budowlane określają szereg sytuacji, w których mogą odstąpić od umowy. Czyli tzw. okoliczności, które uprawniają do odstąpienia od umowy o roboty budowlane.

Dla przykładu inwestorowi zależy na wskazaniu okoliczności w postaci:

• nierozpoczęcie robót w terminie,
• nieregulowanie należności względem dalszych podwykonawców lub ich regulowanie nieterminowo,
• prowadzenie robót z naruszeniem zasad bezpieczeństwa pracy itp.

Jakie okoliczności uprawniające do odstąpienia od umowy o roboty budowlane powinny być zawarte, żeby chronić interes wykonawcy?

Dla przykładu:

• niewydanie placu budowy w terminie,
• opóźnienie z zapłatą wynagrodzenia przekraczające 7 dni,
• niedostarczenie materiałów (jeżeli ma je dostarczyć inwestor) w terminie wynikającym z umowy.

Wadliwe zapisy przeszkodą w odstąpieniu od umowy

Napisałem przed chwilą, jak działa umowne prawo odstąpienia.

Teraz ku przestrodze postaram się pokazać, kiedy umowne prawo odstąpienia nie zadziała, pomimo że takie postanowienia znajdują się w umowie.

W wielu umowach, co zdarzyło mi się niestety nie raz zauważyć, umowne prawo odstąpienia jest uregulowane, ale nieskutecznie. Nie spełnia wymogów ustawowych.

Dla przykładu wskażę postanowienie o treści:

Wykonawca może odstąpić od Umowy w całości lub w części w terminie 30 dni od dnia powzięcia informacji o fakcie, iż Podwykonawca nie rozpoczął realizacji Robót w terminie przewidzianym w Umowie.

Na pierwszy rzut oka można stwierdzić, że w umowie zastrzeżono umowne prawo odstąpienia. Wskazano przecież okoliczności, które uprawniają wykonawcę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu, jak również doprecyzowano, że może on to można tego dokonać w terminie 30 dni od dnia powzięcia informacji o np. nierozpoczęciu robót w terminie.

Co więc jest nie tak?

W przedstawionym powyżej postanowieniu brakuje podstawowego elementu – wskazania do kiedy strona może odstąpić od umowy, tj. wskazania granicznego maksymalnego terminu, w którym może skorzystać ze swojego uprawnienia.

Skutecznie zastrzeżone prawo odstąpienia musi mieć wskazane konkretny termin graniczny. Wskazujemy albo konkretną datę, albo też np. ilość miesięcy od zawarcia umowy na skorzystanie z uprawnienia do odstąpienia.

Bez tego terminu postanowienie jest nieważne, a w razie problemów np. z podwykonawcą jako wykonawca nie możesz z niego skorzystać i mówiąc kolokwialnie „pozbyć się” podwykonawcy z placu budowy i szybko zastąpić innym.

Czego zatem konkretnie brakuje?

Czyli co dopisać do naszego przykładowego wadliwego postanowienia, żeby skutecznie zastrzec w umowie prawo odstąpienia?

Do tego, aby umowne prawo odstąpienia było skutecznym i ważnym postanowieniem, wystarczy niewiele, a dokładnie określenie, do jakiej daty może być ono wykonane. Możemy się posłużyć określoną datą albo np. ilością dni po zawarciu umowy.

Konsekwencje nieważnego postanowienia o umownym prawie odstąpienia

Gdy postanowienia w przedmiocie umownego prawa odstąpienia nie zawierają terminu, w którym strona może odstąpić od umowy, w momencie, kiedy np. nasz podwykonawca narusza postanowienia umowy, nie jest możliwe złożenie oświadczenia o odstąpieniu.

Stanowi to istotną komplikację, ponieważ wydłuża wykonawcy czas na rozwiązanie umowy z nierzetelnym podwykonawcą i zastąpienie go nowym.

Jak wiemy czas – a dokładniej dotrzymywanie terminów w procesie budowalnym jest szalenie istotny.

Konsekwencją wydłużenia czasu rozwiązywania umowy z nierzetelnym podwykonawcą będzie zapewne m.in. nałożenie na Ciebie – jako wykonawcy, kar umownych przez inwestora.

Jaki z tego wniosek?

Postanowienia zabezpieczające strony w umowach o roboty budowlane powinny być bardzo dobrze przemyślane oraz jasno i precyzyjnie sformułowane.

Dotyczy to szczególnie postanowień dotyczących odstąpienia od umowy.

Co należy zrobić, żeby to działało?

Napisać dokładnie i jasno:

• kiedy mogę odstąpić,
• w jakim terminie mogę złożyć oświadczenie,
• w jakiej formie złożyć to oświadczenie,
• czy mogę odstąpić też w części,
• i na koniec oczywiście kluczowe dla wynagrodzenia – jak wykonawca rozlicza się z inwestorem w razie odstąpienia.

Zagadnienie dopuszczalności częściowego odstąpienia od umowy

Przy odstąpieniu od umowy pojawiają się wielokrotnie wątpliwości co do tego, czy możliwe jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane w części. A ma to fundamentalne znaczenie – o czym będzie w kolejnym rozdziale poniżej.

Wątpliwości nie będzie, jeżeli zostało to dobrze i jasno opisane w umowie. Umowa o roboty budowlane może wprost stanowić, że strona może odstąpić od umowy jedynie w części niewykonanej ze skutkiem na przyszłość.

Wtedy strona umowy ma możliwość wyboru – czy odstępuje od umowy w części, czy w całości.

Ale gdy umowa milczy?

Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane

W orzecznictwie pojawia się wiele poglądów na temat tego, czy świadczenie wykonawcy ma charakter podzielny czy też nie. M.in. wskazuje się, że „Świadczenie wykonawcy wynikające z umowy o roboty budowlane jest podzielne” (V CSK 182/08).

W mojej ocenie i na tym się skupię, świadczenie wykonawcy ma charakter podzielny. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, aby wykonawca dokonał odstąpienia od umowy jedynie w części niewykonanej.

W takiej sytuacji roboty wykonane do chwili doręczenia inwestorowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy będą rozliczone wedle postanowień umowy i jej załączników.

Jaki jest skutek odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Jaki jest skutek odstąpienia od umowy?

To zależy od tego, czy odstąpienie dotyczyło części, czy całości umowy.

Odstąpienie od umowy w całości – skutki

W przypadku odstąpienia od umowy w całości skutek jest taki, że umowę uważa się za niezwartą. Czyli taka fikcja, jakby umowa nigdy nie została podpisana. To bardzo doniosły skutek.

Dlaczego?

Bo to powoduje, że musimy uznać, iż umowa nigdy nie obowiązywała. A jakie ma to praktyczne znaczenie dla wykonawcy?

Jeżeli umowa milczy na temat rozliczeń, to w przypadku odstąpienia od umowy w całości „kasują” się jej wszystkie postanowienia. Roboty wykonane przez wykonawcę nie mogą być rozliczone na podstawie umowy.

Nie mają tutaj zastosowania zasady odbiorów i płatności opisane w umowie. I najważniejsze – nie mają zastosowania załączniki takie jak m.in. kosztorys czy wykaz rzeczowo finansowy.

Odstąpienie od umowy w całości przy braku uregulowania rozliczenia w umowie jest dla wykonawcy bardzo ryzykowne.

Dlaczego?

Bo roboty są już rozliczane wedle ustaleń pomiędzy stronami. Ale dokonywanymi poza umową. Nie mamy terminów, odbiorów, terminów płatności faktur. Pozostaje dogadanie się z inwestorem, co nieraz jest bardzo trudne.

Odstąpienie od umowy w części – skutki

W przypadku odstąpienia od umowy w części kwestii rozliczenia wykonanych do dnia odstąpienia robót jest dużo prostsza.

Dlaczego?

Bo w takiej sytuacji umowa jest ważna do dnia odstąpienia. Do tej chwili uważana jest za zawartą. W takim przypadku odbiory i rozliczenie płatności za wykonane roboty budowlane wykonujemy zgodnie z postanowieniami umowy.

Jeżeli mieliśmy kosztorys lub wykaz rzeczowo – finansowy jako załącznik, to wyliczamy wynagrodzenie dalej w oparciu o te załączniki.

Jak złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno być złożone w formie pisemnej.

Takie oświadczenie powinno zawierać uzasadnienie.

Co wpisać do takiego uzasadnienia?

Powinniśmy opisać tam przyczynę odstąpienia i wskazać podstawę prawną. Tutaj podstawa będzie wynikać albo z umowy albo z Kodeksu cywilnego.

Kiedy oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest bezskuteczne?

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy będzie bezskuteczne wtedy, gdy nie było podstawy do jego złożenia.

Co to znaczy w praktyce?

Dla przykładu:

W umowie zastrzeżono umowne prawo odstąpienia. Ale nieważne, bo umowa nie przewidywała maksymalnego terminu do skorzystania z tego prawa.

W takim przypadku oświadczenie o odstąpieniu od umowy złożone na podstawie umownego prawa odstąpienia będzie bezskuteczne. Nie wywoła żadnych skutków prawnych, skoro klauzula była nieważna.

Przy ustawowym odstąpieniu od umowy za bezskuteczne uznamy oświadczenie, które złożyliśmy bez wcześniejszego wyznaczenia dodatkowego terminu z zastrzeżeniem odstąpienia. Tutaj braki formalne w postaci braku wezwania pod rygorem odstąpienia spowodują, że nasze późniejsze oświadczenie o odstąpieniu od umowy będzie bezskuteczne. 

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane  – rozliczenie stron

Rozliczenie po odstąpieniu od umowy zależy od tego, czy od umowy odstąpiono w całości, czy też w części.

Dlaczego?

Bo przy odstąpieniu od umowy w części skutek odstąpienia dotyczy jedynie części niewykonanej. Czyli roboty wykonane do dnia odstąpienia od umowy o roboty budowlane rozliczane są zgodnie z umową. Zgodnie z kosztorysem lub wykazem rzeczowo – finansowym.

Przy częściowym odstąpieniu korzystamy zatem z umowy i jej załączników, żeby wycenić roboty.

Dla przykładu, jeżeli roboty zostały już wykonane, ale nie odebrana, to należy dokonać odbioru i rozliczyć je (zafakturować) w oparciu o postanowienia umowy.

Zupełnie inaczej będzie w przypadku odstąpienia od umowy w całości.

W tym przypadku umowę uważamy za niezawartą. A jeżeli umowę uważamy za niezawartą do rozliczenia nie możemy stosować jej postanowień i załączników!

To bardzo ważne, aby każdy wykonawca o tym pamiętał.

Co więc się dzieje w takiej sytuacji?

Roboty oczywiście muszą być zapłacone. Ale jeżeli nie mamy umowy, to w tym przypadku inwestor i wykonawca muszą wspólnie ustalić wysokość wynagrodzenia i przeprowadzić inwentaryzację. Zazwyczaj będzie ono oczywiście zgodne z umową, ale jeżeli inwestor nie będzie chciał wycenić robót, tak jak było w umowie, to nie pozostaje nic innego jak postępowanie sądowe. A w tym postępowaniu wycena robót nie będzie dokonywana w oparciu o umowę, a opinię biegłego.

Kara umowna za odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Czy odstąpienie od umowy o roboty budowlane przekłada się na obowiązek zapłaty kary umownej?

Co do zasady nie.

Stanowisko w zasadzie jest jasne.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane nie skutkuje brakiem możliwości obciążenia karą umową. Pomimo tego, że umowy nie ma i uznajemy ją za nie zawartą. Kara umowna może przecież być przewidziana za odstąpienie od umowy, lub też za zwłokę albo opóźnienie.

Z czego to wynika?

Wynika z orzecznictwa, bo w przepisach tego nie znajdziemy.

„Odstąpienie od umowy nie niweczy kary umownej zastrzeżonej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania” Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 października 2006 r. IV CSK 157/06

Ale co w sytuacji, gdy zgodnie z umową przysługuje stronie tej umowy kara umowna za odstąpienia i kara umowna za zwłokę. Czyli dochodzi do odstąpienia od umowy i należą nam się wyliczone dwie kary.

To już zależy od tego, czy od umowy odstąpimy w całości albo w części.

Wpływ odstąpienia od umowy na obowiązek zapłaty kary umownej – odstąpienie w części

Jeżeli odstąpienie od umowy dotyczy całości umowy, to wtedy możemy dochodzić tylko jednej kary – kary umownej za odstąpienie od umowy.

Możemy dochodzić jednej kary nawet wtedy, gdy kara umowna za opóźnienie lub zwłokę jest naliczona i jest należna (czyli doszło do tej zwłoki wykonawcy).

W przypadku odstąpienia od umowy w całości wykonawca nie może być obciążony przez inwestora karą za odstąpienie od umowy i za zwłokę. Czyli nie może żądać zapłaty obydwu tych kar!

Roszczenie o zapłatę kary umownej na wypadek zwłoki lub opóźnienia nie przysługuje stronie odstępującej od umowy wzajemnej, jeżeli w umowie zastrzeżono również taką karę w związku z odstąpieniem od umowy – Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. III CZP 39/12.

Ale zupełnie inaczej będzie w przypadku odstąpienia od umowy jedynie w części.

W takim przypadku inwestor może dochodzić od wykonawcy wszystkich naliczonych kar. Może dochodzić kary umownej naliczonej za opóźnienie lub zwłokę i kary umownej za odstąpienie od umowy.

Kiedy wykonawca (podwykonawca) może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Jak widać, wykonawca ma wiele opcji na wykonanie odstąpienia od umowy.

Nawet jeżeli umowa o roboty budowlane nie daje wprost uprawnienia do odstąpienia, to odpowiednie czynności i dobry plan pozwoli odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę.

Możemy przecież skorzystać z przepisów ogólnych.

Ale co zrobić, żeby uniknąć problemów z rozwiązaniem umowy?

Najlepiej na etapie zawierania umowy zadbać o dobre postanowienia chroniące wykonawcę. Dobrze skonstruowana umowy zawiera wyliczenie okoliczności, które uprawniają wykonawcę do odstąpienia od umowy.

I najważniejsze – dokładnie opisać skutki odstąpienia!

Umożliwić odstąpienie w części na przyszłość. Dodatkowo, co równie istotne, opisać kwestie rozliczenia umowy. Dzięki temu wykonawca już na etapie zawierania umowy będzie spokojny o zapłatę swojego wynagrodzenia w razie pojawienia się problemów w trakcie realizacji robót.

Zawsze trzeba sobie też odpowiedzieć na pytanie, czy odstąpienie od umowy opłaca się wykonawcy?  Czy po złożonym oświadczeniu nie będzie przypadku problemów z rozliczeniem.

A mogą być, jeżeli umowa nie dopuszcza rozliczenia się w oparciu o postanowienia umowy.

Dlaczego to takie ważne?

Bo złożonego oświadczenia nie można już cofnąć.

Michał Książek
radca prawny

Zdjęcia: EJ Yao, david Griffiths, Oceane Picq

***

Gwarancja należytego wykonania umowy

Dzisiaj temat niezwykle ważny, bo dotyczący zabezpieczenia dla wykonawcy należytego wykonania umowy przez jego podwykonawcę – gwarancja należytego wykonania umowy.

Kilka dni temu zgłosił się do mnie Klient w sprawie spornej ze swoim podwykonawcą. Chodziło o nieopłacone faktury oraz kwestie związane z odmową dokonania odbiorów z uwagi na wady [Czytaj dalej…]