m.ksiazek@mkpartnerzy.pl

+48 509 299 469

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Skontaktuj się!

Michał Książek

radca prawny

Doradzam wykonawcom oraz podwykonawcom robót budowlanych w ich bieżącej działalności, ze szczególnym uwzględnieniem sporządzania i zawierania umów na wykonanie robót budowalnych lub umów w relacji wykonawca – podwykonawca… [Czytaj więcej…]

Dokumenty i usługi dla Ciebie

Odpowiedzialność za podwykonawców

  • -

Zasady odpowiedzialności głównego wykonawcy za podwykonawców i pomocników

Wczoraj miałem telefon od jednego z Klientów (generalnego wykonawcy robót budowlanych) i pierwsze co usłyszałem to: „Panie Michale, jest problem z podwykonawcą”. A problem był poważny.  Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami tym problemem i opisać odpowiedzialność za podwykonawców.

O co chodziło?

Wykonawca zlecił dość duży zakres prac (duży mam na myśli rzędu kilkuset tysięcy) podwykonawcy. Nie wchodząc w szczegóły okazało się, po wizycie inspektora nadzoru inwestorskiego, że podwykonawca do swojej części prac użył niewłaściwych materiałów (a akurat przy tego rodzaju obiektu było to ważne).

Jaki był efekt – konieczność poprawienia robót o wartości kilkudziesięciu złotych. To i tak niewiele przy tym, jak gorzej mogło się to skończyć.

Pierwsza reakcja Klienta – „Przecież nie ja zrobiłem tą fuszerkę, więc nie odpowiadam prawda”?

Czy to prawda? Dzisiaj postaram się wyjaśnić jak działa odpowiedzialność za podwykonawców.

Odpowiedzialność za podwykonawców

Kto odpowiada za szkody wyrządzone przez podwykonawców?

Wykonawcy często zapominają, że podpisując umowę z podwykonawcą, biorą na siebie odpowiedzialność za jego działania i zaniechania. I to niezależnie od tego, czy sami zawinili, czy nie.

W tym artykule wyjaśnię, jak działa odpowiedzialność za podwykonawców, kiedy ponosisz odpowiedzialność za jego błędy, co na ten temat mówi kodeks cywilny i – co najważniejsze – jak zabezpieczyć się umownie, żeby uniknąć kosztownych konsekwencji. Jeśli zatrudniasz podwykonawców i chcesz spać spokojnie – koniecznie przeczytaj do końca.

…

Odpowiedzialność za podwykonawcówDowiedz się więcej »

Wady istotne i nieistotne w budownictwie

  • -

We wpisie Jednostronny odbiór robót. Uchylanie się inwestora od odbioru robót opowiadałem o tym, kiedy inwestor może, a kiedy nie może odmówić odbioru. Pojawiło się tam coś takiego jak rozróżnienie na wady istotne i nieistotne w budownictwie.

Dzisiaj postaram się szczegółowo rozróżnić rodzaje wad i pokazać na przykładach z życia (a dokładnie z wyroków sądów), co jest uznawane za wadę istotną a co za nieistotną.

Z mojego doświadczenia wynika, że dokonanie rozróżnienia stanowi problem dla wszystkich uczestników procesu budowlanego, w tym dla wykonawców.

Dla wszystkich uczestników procesu budowlanego momentem najważniejszym jest oczywiście odbiór robót. Dla wykonawcy ważny – bo zależy od niego wypłata wynagrodzenia, a dla inwestora dlatego, że zależy mu na terminowym zakończeniu inwestycji.

Przychodzi zatem dzień odbioru, a nagle wszystko okazuje się nie tak.

Inwestor powołuje się na liczne wady, często wcześniej niezgłaszane. I właśnie o tych wadach w protokołach odbiorów chciałbym dzisiaj szerzej i bardziej szczegółowo opowiedzieć.

Wady istotne i nieistotne w budownictwie

Dlaczego rozróżnienie na wady istotne i nieistotne w budownictwie jest takie ważne dla wykonawcy

Rozróżnienie wady istotnej i nieistotnej jest szalenie ważne dla Nas – dla Nas, czyli dla osób pracujących po stronie wykonawcy/podwykonawcy i w jego interesie.

To kluczowa wiedza do ustalenia, za jakie wady wykonawca odpowiada a za jakie nie. Dla wykonawcy ważne jest też ustalenie, czy wada ma charakter istotny, czy też nieistotny, bo od tego zależy obowiązek inwestora odbioru robót.

Wady istotne mogą uniemożliwić odbiór, a wady nieistotne znacznie go opóźnić, chociaż nie powinny.

…

Wady istotne i nieistotne w budownictwieDowiedz się więcej »

Solidarna odpowiedzialność inwestora

  • -

Solidarna odpowiedzialność inwestora? Co to takiego i jak wiele znaczy dla podwykonawcy? Dzisiaj zacznę od razu od przykładu, a dokładnie fragmentu rozmowy z moim klientem wykonującym instalacje wodno-kanalizacyjne na zlecenie generalnych wykonawców:

„Panie Michale, napisałem do inwestora, żeby mi zapłacił za pracę, bo wykonawca zapadł się pod ziemię, ale mi napisali, że nie zapłacą, bo nie było jakiegoś zgłoszenia”

Odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy

Dziś o tym, jak działa solidarna odpowiedzialność inwestora i o tym, dlaczego brak „jakiegoś zgłoszenia” może wpędzić podwykonawcę w poważne problemy.

Branża budowlana jak każdy inny biznes mierzy się z takimi problemami jak niewypłacone wynagrodzenie podwykonawcy. Niejeden podwykonawca zastanawia się jak odzyskać pieniądze od inwestora i czy to w ogóle jest możliwe?

Jeżeli jesteś podwykonawcą i zastanawiasz się:

  • co zrobić gdy wykonawca nie płaci?
  • czy inwestor odpowiada za niezapłacone faktury?
  • co to jest solidarna odpowiedzialność inwestora?

To świetnie trafiłeś!

Podpisałeś umowę z wykonawcą, wykonałeś w całości zlecone Ci roboty budowlane – ale wykonawca nie zapłacił Ci wynagrodzenia.

Co zrobić? ➡ Skierować roszczenie o wypłatę wynagrodzenia do inwestora.

ALE UWAGA – nie zawsze będzie to możliwe!

A kiedy będzie możliwe? Jeżeli podwykonawca sam o to zadba odpowiednio wcześniej!

Wyjaśnię dzisiaj:

  1. Jak działa solidarna odpowiedzialność inwestora? (i kiedy nie działa, bo to powinno najbardziej utkwić każdemu podwykonawcy w pamięci).
  2. Jak się zabezpieczyć przed rozpoczęciem prac?
  3. Co zrobić, jeśli wykonawca nie płaci?

Odpowiedzialność solidarna inwestora

Solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcy

Zacznę od tego, co wydaje się oczywiste. Wynagrodzenie za roboty dla podwykonawcy powinien zapłacić generalny wykonawca. To, myślę, każdy z nas wie – przecież podwykonawca ma podpisaną umowę właśnie z generalnym wykonawcą (mam nadzieję, że ma podpisaną, bo jeżeli jej nie masz lub masz zamiar wykonywać roboty bez umowy – lepiej zastanów się nie dwa, ale 10 razy i skonsultuj z prawnikiem!).

Kiedy inwestor będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy?

Brak zapłaty wynagrodzenia przez generalnego wykonawcę nie oznacza jednak, że podwykonawca nie może dochodzić zapłaty od innych podmiotów. W przypadku robót budowlanych podwykonawca jest dodatkowo chroniony, bo istnieje coś takiego jak odpowiedzialność solidarna inwestora za długi generalnego wykonawcy wobec podwykonawców.

…

Solidarna odpowiedzialność inwestoraDowiedz się więcej »

Jakie dowody musi mieć w sądzie wykonawca

  • -

Myślałem, od czego zacząć, żeby jasno i wyraźnie zwrócić Twoją uwagę na to, że zabezpieczenie się pod względem prawnym jest szalenie istotne i przekłada się na każdy etap Twojej działalności – a przede wszystkim na kwestię pieniędzy. Odpowiedzieć Ci na pytanie, które nie raz zadają sobie wykonawcy – Jakie dowody musi mieć w sądzie wykonawca?

No właśnie pieniędzy – czyli zysku, który jest Twoim celem jako wykonawcy – przedsiębiorcy.

Dzisiaj więc o pieniądzach, a dokładnie o tym, jak skutecznie dochodzić zapłaty w sądzie za wykonane prace i jak się zabezpieczyć przed procesem. 

Od czego więc zacznę – od przykładu, bo przykłady do nas najlepiej trafiają:

Po wykonaniu prac wykończeniowych w nowo powstałym osiedlu inwestor odmówił wykonawcy wypłaty ok. 200 tys. zł, twierdząc, że wykonane przez niego roboty „nie spełniają standardów”. Jakich standardów – no tego już oczywiście nie wyjaśnił. Posłużył się ogólnikiem i odmówił zapłaty. Kontakt się urwał.

Problem w tym, że żadnych oficjalnych zastrzeżeń nie zgłaszano przez cały czas trwania robót. Było to po prostu jego niczym niepoparte przekonanie.

Jaka była reakcja wykonawcy?

Wykonawca wyjął dokumentację, podpisane bez uwag protokoły odbioru, podpisane aneksy na roboty dodatkowe, korespondencje mailową, zgody na materiały i potwierdzenia certyfikatów i wystąpił z pozwem o zapłatę.

Był w pełni przygotowany.

Miał komplet dokumentów i wszystkie podpisy – czyli mógł odeprzeć każdy atak i zarzut ze strony inwestora.

Ta historia pokazuje, jak ważne są dowody w sporze z inwestorem. Wygrywa ten, kto potrafi się zabezpieczyć pod względem prawnym, najlepiej już na etapie podpisywania umowy o roboty budowlane.

Krąży wśród prawników, i też w sieci, takie powiedzenie, smutne niestety, ale prawdziwe, że „w sądzie nie chodzi o sprawiedliwość, ale o to kto ma lepsze dowody”.

Wykonawca nieprzygotowany na starcie jest na słabszej pozycji – więc dziś o tym, jak być tym przygotowanym wykonawcą.

Jakie dowody musi mieć w sądzie wykonawca

Co należy przygotować i o czym pamiętać w czasie robót?

… czyli myślenie o sporze z inwestorem, kiedy spór jeszcze nie istnieje.

Dobra umowa

Moje ulubione powiedzenie, które przejawia się na moim blogu dość często to – podstawa to umowa!

Umowa to podstawa, bo ma chronić nie wtedy, kiedy prace przebiegają prawidłowo i w miłej atmosferze, a wykonawca z inwestorem to idealni partnerzy na placu budowy.

…

Jakie dowody musi mieć w sądzie wykonawcaDowiedz się więcej »

Jak się buduje naprawdę – rozmowa z inż. Tadeuszem Drążkiem

  • -

Na co dzień borykamy się (piszę borykamy, bo jako partner dla moich Klientów ich problemy traktuję trochę jako własne) z harmonogramami, opóźnieniami dostaw, czy pogodą, która jak na złość psuje plany.

Ale za każdą dobrze wykonaną robotą stoi ktoś, kto zna temat od podszewki.

Dziś zapraszam Was na rozmowę z człowiekiem, który nie tylko zna się na budownictwie jak mało kto, ale potrafi też podzielić się swoimi doświadczeniami i opowiedzieć o praktyce, o błędach wykonawców na budowie i tym, co może ułatwić życie każdemu wykonawcy.

Moim gościem jest Inżynier budownictwa o uprawnieniach budowlanych do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń inż. Tadeusz Drążek, który zgodził się odpowiedzieć na kilka moich pytań.

Każdy lubi poczytać trochę o prywacie i ciekawostkach z czyjegoś życia — więc powiem dodatkowo, że ten gość to również mój własny teść 😊

Jak się buduje naprawdę – rozmowa z inż. Tadeuszem Drążkiem

Budowa to nie tylko beton i stal – to też ludzie z pasją!

Zaczynamy!

Michał Książek: Na rozluźnienie, ale też z ciekawości — czy lubisz swoją pracę? Tylko szczerze!

inż. Tadeusz Drążek [T.D.]:  Jasne, że lubię. Od zawsze. Od 40 lat pracuję w tym zawodzie i nie chciałbym go zmienić.

A co najbardziej w niej lubisz?

[T.D.]: Lubię to, że się coś tworzy, że ja mam w tym duży udział. Najlepsze jest w niej to, że ktoś coś  wymyślił i miał jakąś wizję, a ja mogę to teraz zrealizować.

Wykonywanie czegoś, co na było tylko na papierze i jest taką wizją, jest chyba najbardziej interesujące w tej pracy.

…

Jak się buduje naprawdę – rozmowa z inż. Tadeuszem DrążkiemDowiedz się więcej »

Jak zabezpieczyć się na wypadek sporu z inwestorem?

  • -

W dzisiejszym wpisie kilka słów i moich rad o tym, o co wykonawca musi zadbać WCZEŚNIEJ, aby dochodzić zapłaty od inwestora za wykonane prace – czyli co jest ważne gdy pojawi się spór z inwestorem. Chciałbym, żeby każdy z wykonawców zapamiętał jedno – zadbaj o dokumenty w trakcie wykonywania robót, a nie załatwiaj ich dopiero po wykonanej pracy.

Niestety zdążyliśmy się już przyzwyczaić (mówię niestety, bo tak nie powinno być!), że nieterminowe płatności lub ich brak stały się powszechne w naszym biznesowym świecie. Bądźmy szczerzy – nie jesteśmy w stanie tego uniknąć, bo przecież musielibyśmy rezygnować z większości kontraktów i bać się podpisywać jakąkolwiek umowę, a tak biznes nie działa.

Spór z inwestorem

Czy wykonawca może bronić się przed brakiem zapłaty za wykonane prace? Oczywiście, że tak!

Ale czy uda się uzyskać zapłatę od inwestora – to Wykonawco zależy w znacznej mierze od Ciebie!

Dlaczego otrzymanie zapłaty zależy od samego wykonawcy?

Zauważyłem przez te kilka dobrych lat, że wielu wykonawców w trakcie wykonywania robót po prostu zapomina o jakimkolwiek zabezpieczeniu się na wypadek, gdyby inwestor nie chciał im zapłacić.

…

Jak zabezpieczyć się na wypadek sporu z inwestorem?Dowiedz się więcej »

Forma elektroniczna zawarcia umowy o roboty budowlane

  • -

Dzisiejszy wpis będzie krótki, bo dotyczący jedynie ustalenia daty zawarcia umowy w wersji elektronicznej, ale równocześnie bardzo ważny z punktu widzenia prowadzenia robót, o czym na końcu.  

Ostatnio poproszono mnie o wyjaśnienie z pozoru błahej wątpliwości związanej z samym faktem zawarcia umowy o roboty budowlane, a mianowicie w jakiej dacie konkretna umowa została zawarta. Jesteśmy przyzwyczajeni do podpisywania umów w formie papierowej, ale w nasze życie (również zawodowe/biznesowe) wkracza coraz mocniej komputeryzacja.

Ustalenie daty zawarcia umowy

Data zawarcia umowy w wersji elektronicznej

W przypadku umowy zawieranej w formie pisemnej przez inwestora i wykonawcę podczas wspólnego spotkania nie mamy wątpliwości – jest to data wskazana na umowie.

Mniej oczywista jest data zawarcia umowy w wersji elektronicznej (tj. certyfikowanym podpisem elektronicznym), kiedy to zazwyczaj inwestor składa podpis innego dnia, niż robi to wykonawca.

…

Forma elektroniczna zawarcia umowy o roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Roboty ulegające zakryciu — jak ustalić odbiory, aby nie skuwać ścian na żądanie inwestora

  • -

Roboty ulegające zakryciu — co zrobić, aby ich kontrola i odbiory były przeprowadzane z poszanowaniem interesów inwestora oraz wykonawcy?

Odbiory to ten etap robót, który jest niezwykle ważny dla wszystkich uczestników procesu budowlanego. W trakcie wykonywania robót budowlanych wykonawca wraz z inwestorem przeprowadza często dziesiątki odbiorów. Dzisiaj kilka słów na temat odbiorów robót ulegających zakryciu.

Roboty ulegające zakryciu

Uprawnienia inwestora

Protokół odbioru robót ulegających zakryciu

Protokół odbioru robót ulegających zakryciu w swojej procedurze nie różni się znacznie od innych odbiorów. Zasadniczo sporządzany jest zatem protokół, który następnie potwierdza przedstawiciel wykonawcy i inwestora (o odmowie dokonania odbioru przez inwestora i o tym jak z tym walczyć przeczytasz w moim poście: Uchylanie się inwestora od odbioru robót budowalnych).

Z perspektywy wykonawcy ważne jest jednak, na co chcę zwrócić szczególną uwagę poprzez dzisiejszy wpis, jak procedura samego wykonywania robót budowlanych ulegających zakryciu jest uregulowana w umowie z inwestorem.

…

Roboty ulegające zakryciu — jak ustalić odbiory, aby nie skuwać ścian na żądanie inwestoraDowiedz się więcej »

Gwarancja należytego wykonania umowy

  • -

Dzisiaj temat niezwykle ważny, bo dotyczący zabezpieczenia dla wykonawcy należytego wykonania umowy przez jego podwykonawcę – gwarancja należytego wykonania umowy.

Zabezpieczenie należytego wykonania umowy o roboty budowlane oraz terminowego usuwania wad i usterek

Kilka dni temu zgłosił się do mnie Klient w sprawie spornej ze swoim podwykonawcą. Chodziło o nieopłacone faktury oraz kwestie związane z odmową dokonania odbiorów z uwagi na wady.

Jeszcze przed przeanalizowaniem umowy Klient poinformował mnie, że „miał mieć gwarancję bankową” jako zabezpieczenie należytego wykonania umowy, ale jej nie dostał.

Po przeanalizowaniu umowy okazało się, że rzeczywiście w umowie wskazano jako zabezpieczenie roszczeń mojego Klienta – Wykonawcy, gwarancję bankową. Gwarancja miała być ustanowiona w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy dostarczyć podwykonawca.

Na tym jednak postanowienia dotyczące zabezpieczenia się kończyły. A jaki był tego skutek, o tym w podsumowaniu.

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa należytego wykonania umowy

Najpopularniejsze sposoby zabezpieczenia wykonania umowy o roboty budowlane

Dla każdego wykonawcy zabezpieczenie należytego wykonania umowy jest kluczowym narzędziem, które moim zdaniem musi znajdować się w każdej umowie z podwykonawcą.

Sposobami zabezpieczenia mogą być:

…

Gwarancja należytego wykonania umowyDowiedz się więcej »

Przewijanie do góry