RĘKOJMIA I GWARANCJA NA ROBOTY BUDOWLANE
Rękojmia na roboty budowlane i gwarancja jakości na roboty budowlane. Słowa, które zapewne każdy z wykonawców zna. Pojawiają się w większości umów o roboty budowlane.
Nie zawsze jednak wykonawca ma wiedzę, czym tak naprawdę różni się rękojmia od gwarancji.
Analizowałem ostatnio dla inwestora umowę, w której wykonawca wpisał, że udziela on inwestorowi rękojmi. Konstrukcja z założenia błędna.
Dlaczego?
Bo rękojmi się nie udziela! Rękojmia wynika z przepisów i przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa, czyli nie musimy jej udzielać.
Wpisanie takiego postanowienia do umowy wynika niestety z braku rozróżnienia rękojmi od gwarancji. A to może rodzić dosyć istotne ryzyko dla wykonawcy.
Jakie ryzyko?
Dobrze skonstruowane postanowienia odnośnie rękojmi i gwarancji pozwalają na zabezpieczenie się wykonawcy na wypadek wystąpienia wad po dokonanym odbiorze. Pozwalają np. wyłączyć rękojmię albo ją ograniczyć w przypadku umowy pomiędzy przedsiębiorcami. W takim przypadku wykonawca może ograniczyć się do udzielenia gwarancji.
Będę o tym szczegółowo pisał poniżej.
Zaczniemy jak zwykle od podstaw.
CO TO JEST RĘKOJMIA ZA WADY
Czym właściwie jest rękojmia?
Pisałem o tym już na samym początku – rękojmia za wady za roboty budowlane przysługuje z mocy samych przepisów. Nie trzeba jej ustanawiać. Możemy ją ograniczyć albo wyłączyć w niektórych przypadkach, ale jej nikomu nie udzielamy dobrowolnie (tak jak gwarancję).
Rękojmia za roboty budowlane to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych. Wynika z przepisów o umowie o roboty budowlane oraz odpowiednio ze sprzedaży. Nie potrzebujemy dodatkowego zapisu w umowie. Rękojmia działa z mocy prawa.
Co ta odpowiedzialność znaczy dla wykonawcy lub podwykonawcy?
Z perspektywy wykonawcy rękojmia oznacza jego odpowiedzialność za wady fizyczne obiektu, instalacji albo konkretnego zakresu robót. Inwestor nie musi wykazywać naszej winy. Wystarczy, że wykaże istnienie wady.
To bardzo ważne stwierdzenie. Potwierdza to orzecznictwo. Sąd Najwyższy w jednym z wyroków wskazał, że „odpowiedzialność z tytułu rękojmi ma charakter absolutny i jest niezależna od winy dłużnika”.
Dla wykonawcy oznacza to jedno: dobra wiara i staranność nie zwalniają z odpowiedzialności, jeżeli wada istnieje.
Dlatego już na etapie realizacji inwestycji wykonawca powinien dbać o dokumentowanie przebiegu robót. W szczególności dokumentowanie zmian projektowych oraz uzgodnień z inwestorem.
OKRES RĘKOJMI NA ROBOTY BUDOWLANE
Okres rękojmi za roboty budowlane co do zasady wynosi 5 lat od dnia wydania obiektu. W praktyce liczymy go od odbioru robót budowlanych. Najczęściej od odbioru końcowego.
Moment odbioru ma kluczowe znaczenie. Od tej daty biegnie termin rękojmi oraz terminy dochodzenia roszczeń. Jeżeli realizujemy inwestycję etapami, warto jednoznacznie określić, kiedy następuje odbiór częściowy i czy rozpoczyna on bieg rękojmi dla danego zakresu.
Oczywiście dla wykonawcy jest najkorzystniej, gdy okres rękojmi na roboty budowlane dla danego etapu robót rozpoczyna bieg po jego częściowym odbiorze. Po częściowym odbiorze czyli jeszcze w trakcie wykonywania umowy. W takim przypadku dla etapów robót wykonanych przed odbiorem końcowym okres rękojmi przestanie biec wcześniej.
W sporach często wracamy do pytania, czy doszło do skutecznego odbioru. Co zawierał protokół odbioru. Protokół odbioru to bardzo ważny dokument dla kwestii rękojmi i gwarancji. Przecież tam wskazujemy ewentualne wady do usunięcia.
Pamiętaj – błędy w protokole lub nieprzeanalizowanie protokołu przed jego podpisem może spowodować Twoją odpowiedzialność za wady, które być może wynikają z okoliczności zależnych od innych podmiotów (np. podwykonawców).
W tym miejscu polecam Ci zajrzeć do moich artykułów na temat Odbiór robót budowlanych to obowiązek inwestora oraz Jednostronny odbiór robót budowlanych gdzie kompleksowo opisałem kwestie odbiorów oraz fundamentalny dla wykonawcy temat odbioru jednostronnego.
WADA FIZYCZNA – DEFINICJA
Wada fizyczna w robotach budowlanych polega na niezgodności obiektu z umową. Ocenę przeprowadzamy przez pryzmat:
- projektu budowlanego,
- specyfikacji technicznej,
- zasad wiedzy technicznej,
- przepisów prawa.
Wada występuje, gdy obiekt:
- nie ma właściwości, które powinien mieć,
- nie ma właściwości, o których zapewnialiśmy,
- nie nadaje się do celu określonego w umowie,
- został wykonany niezgodnie z projektem.
Zakres odpowiedzialności wykonawcy jest bardzo szeroki! Nie chodzi wyłącznie o wady istotne.
Jak uniknąć odpowiedzialności za wady, które naszym zdaniem wadą nie są, a są np. wykonaniem w niskim/średnim standardzie?
Dla wykonawcy kluczowe jest precyzyjne opisanie standardu wykonania w umowie o roboty budowlane. Nie raz powtarzam, że umowa to podstawa. Umowa jest przy sporach źródłem obrony lub źródłem problemów dla wykonawcy. Jeżeli nie zabezpiecza jego interesów i jest krótka i nieprecyzyjna, to niestety najczęściej problemów.
UPRAWNIENIA Z TYTUŁU RĘKOJMI
Podmiot korzystający z rękojmi ma szereg uprawnień, które przyznają mu przepisy. Dla uproszczenia założę, że mówimy o inwestorze. W ramach rękojmi inwestor może:
- żądać usunięcia wady,
- żądać obniżenia wynagrodzenia,
- odstąpić od umowy, jeżeli wada jest istotna.
Najczęściej spotykam się z żądaniem usunięcia wad w okresie rękojmi. Jeżeli nie zareagujemy w odpowiednim terminie, inwestor może powierzyć naprawę osobie trzeciej i obciążyć nas kosztami. Czyli zlecić wykonanie zastępcze.
Dlatego terminowa i właściwa reakcja na zgłoszenie wady jest bardzo istotna! Dlaczego, bo wykonanie zastępcze niesie za sobą duże ryzyko finansowe dla wykonawcy.
Jakie ryzyko? O tym przeczytasz wszystko we wpisie Wykonanie zastępcze robót budowlanych.
TERMINY ZGŁOSZENIA WADY
Zasada jeżeli chodzi o termin zgłoszenia wady jest jasna – Inwestor powinien zgłosić wadę przed upływem okresu rękojmi. Samo jej powstanie w tym czasie nie wystarczy. Liczy się skuteczne zawiadomienie wykonawcy. Jeżeli nie zgłosi wady, to jego roszczenie z tytułu rękojmi się przedawni.
Zazwyczaj umowa Jeżeli umowa przewiduje określoną formę zgłoszenia, trzeba jej przestrzegać. W praktyce często podnoszę zarzut nieskutecznego zawiadomienia o wadzie. Brak zachowania formy pisemnej albo brak doręczenia może osłabić pozycję inwestora.
A jak jest z przedawnieniem roszczeń dotyczących rękojmi i gwarancji?
Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z co do zasady upływem 1 roku. Oczywiście roszczenia z rękojmi muszą być zgłoszone w trakcie trwania okresu rękojmi, która wynosi 2 lata, a dla budynków lat 5.
Z tego wynika, że gdy okres rękojmi wynosi np. 2 lata, to termin przedawnienia roszczenia wynosi 1 rok od dnia stwierdzenia wady. To bardzo ważne rozróżnienie.
Czym innym jest przedawnienie roszczeń z rękojmi i termin tego przedawnienia, a czym innym okres obowiązywania rękojmi. Okres obowiązywania to czas, w który roszczenia można zgłosić. A na zgłoszenie wtedy mamy 1 rok od wykrycia wady.
Gwarancja jest niezależna od rękojmi – jej termin zależy od treści dokumentu gwarancyjnego.
Po więcej o przedawnieniu roszczeń z umowy o roboty budowlane, w tym o zapłatę wynagrodzenia, zapraszam Cię do artykułu Przedawnienie roszczeń za roboty budowlane.
UTRATA UPRAWNIEŃ PRZEZ INWESTORA
Gdy umowa o roboty budowlane jest zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, to rządzi się zupełnie innymi prawami, niż umowa zawarta z konsumentem.
- Po pierwsze – możemy modyfikować a nawet wyłączyć uprawnienia z rękojmi. O tym będę pisał w rozdziale poniżej.
- Po drugie, inwestor musi dochować tzw. aktów staranności.
Co to oznacza?
Na inwestora przepisy wprost nakładają obowiązek zbadania rzeczy odpowiednim czasie. Wynika to z art. 563 Kodeksu cywilnego:
Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.
Od razu śpieszę z wyjaśnieniem – mowa jest wyżej o sprzedaży, ale te przepisy stosujemy odpowiednio do umowy o roboty budowlane. W taki przypadku inwestor ma obowiązek zbadać obiekt i niezwłocznie zawiadamiać wykonawcę o wszelkich stwierdzonych wadach. Tutaj nie może być mowy o sytuacji, kiedy inwestor po zauważeniu wady czeka kilka miesięcy z jej zgłoszeniem tłumacząc się, że przecież ma rok na zgłoszenie wady. Inwestor ma obowiązek zgłosić wadę niezwłocznie.
Tutaj ważna uwaga – utrata uprawnień będzie dotyczyć danej wady lub elementu, ale nie wszystkich uprawnień z tytułu rękojmi za wady na roboty budowlane. Będzie zatem dotyczyć wady, którą inwestor stwierdził ale jej niezwłocznie nie zgłosił.
Nie możemy tutaj mówić o utracie wszelkich uprawnień, na co zwracają uwagę sądy:
Ewentualna utrata uprawnień z tytułu rękojmi w związku z niedochowaniem wymaganych aktów staranności (por. art. 563 w związku z art. 638 w związku z art. 656 § 1 k.c.) może dotyczyć konkretnej wady (wskutek niezawiadomienia o jej wykryciu) albo wad określonej kategorii (takich, które nie zostały wykryte, ale powinny zostać wykryte przez zbadanie obiektu w czasie i w sposób przyjęty przy obiektach tego rodzaju, co skutkowało brakiem niezwłocznego zawiadomienia), nie powoduje zaś całkowitego wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi (wchodzi ona w rachubę w odniesieniu do pozostałych wad), do której dochodzi w zasadzie tylko wskutek upływu czasu. ( V CSK 484/18)
UMOWNA ZMIANA ZAKRESU RĘKOJMI
To już na wstępie powiem, że ten rozdział jest kluczowy i jego treść powinien znać każdy wykonawca i podwykonawca.
Należy przy rękojmi na roboty budowlane rozróżnić dwie sytuacje:
- Gdy zawieramy umowę o roboty budowlane z osobą fizyczną będącą konsumentem – czyli np. na budowę domu jednorodzinnego,
- Gdy zawieramy umowę o roboty budowlane z innym przedsiębiorcą, np. na budowę hali produkcyjnej dla firmy.
To ma ogromne znaczenie.
Dlaczego?
W przypadku umów z pkt 1 zawieranych z konsumentami nie możemy ani zmodyfikować ani wyłączyć rękojmi. Rękojmia po prostu przysługuje konsumentowi na wykonane przez nas roboty budowlane (np. na wybudowany dom). Jej zakres i uprawnienia konsumenta wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego. W tym przypadku konsument może żądać tego, co jest tam opisane.
Sytuacja zmienia się diametralnie przy umowach pomiędzy przedsiębiorcami. Czyli umowy z pkt 2 powyżej.
Zgodnie z treścią art. 558 par. 1 Kodeksu cywilnego:
Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych.
To bardzo ważne! W relacjach między przedsiębiorcami możemy modyfikować rękojmię. Możemy ją ograniczyć, skrócić albo nawet wyłączyć. Możemy zatem zdecydować, że inwestorowi nie będzie przysługiwała rękojmia, ale tylko i wyłącznie gwarancja.
A jak gwarancja jakości, to na naszych zasadach, bo to przecież wykonawca decyduje co do zasady o treści gwarancji na roboty budowlane i o tym, do czego się zobowiązuje i co gwarantuje.
Taka decyzja wymaga jednak rozwagi. Zbyt daleko idące ograniczenie odpowiedzialności może zniechęcić inwestora albo utrudnić negocjacje.
Co to oznacza w praktyce, gdy wykonawca zawiera umowę z innym przedsiębiorcą (inwestorem)? W takiej umowie możemy zmienić:
- okres rękojmi,
- katalog wyłączeń,
- procedurę zgłaszania wad,
- termin usunięcia wad.
RĘKOJMIA A GWARANCJA
Pisałem na początku, że podstawa do rozróżnienie pojęć. Rękojmia na roboty budowlane i gwarancja jakości to dwa odrębne reżimy odpowiedzialności.
Rękojmia wynika z ustawy. Gwarancja powstaje na podstawie oświadczenia gwarancyjnego. Inwestor może korzystać z obu podstaw równolegle. Jeżeli gwarancja jest węższa, inwestor często sięga do rękojmi za roboty budowlane.
Gwarancji udziela wykonawca. Co ją tak bardzo odróżnia od rękojmi. Moim zdaniem najlepiej podkreślić, że uprawnienia z rękojmi są wprost wskazane w przepisach. W przypadku gwarancji natomiast opis tego co podlega gwarancji oraz jakie daje ona uprawnienia wynika z jednostronnego oświadczenia gwaranta. Gwaranta czyli wykonawcy. Jeżeli czegoś w gwarancji nie ma, to nie możemy domniemywać że gwarant się do tego zobowiązał.
W kontraktach opartych na warunkach FIDIC funkcjonuje okres zgłaszania wad (Defects Notification Period). Mechanizm przypomina gwarancję, ale jego źródłem jest kontrakt. W takich umowach odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych bywa ukształtowana szerzej niż w kodeksie cywilnym.
CO TO JEST GWARANCJA JAKOŚCI
Gwarancja jakości na roboty budowlane to dobrowolne zobowiązanie gwaranta. Określamy w nim zakres odpowiedzialności i czas jej trwania.
Gwarancja może obejmować:
- całość robót budowlanych,
- wybrane elementy,
- konkretne parametry techniczne.
Jej treść zależy od dokumentu gwarancyjnego. Nie istnieje jeden ustawowy model gwarancji w budownictwie.
Gwarancja na roboty budowlane
Gwarancja na roboty budowlane funkcjonuje obok rękojmi. Obok rękojmi oczywiście w sytuacji, gdy rękojmi nie wyłączono (pisałem o tym wyżej). W praktyce w umowach o roboty budowlane pojawia się często okres 36 albo 60 miesięcy gwarancji jakości.
Dla wykonawcy kluczowe jest rozróżnienie odpowiedzialności ustawowej i umownej. Jeżeli udzielamy gwarancji, przyjmujemy na siebie dodatkowe obowiązki. Ich zakres wyznacza treść oświadczenia.
CZY ZAWSZE PRZYSŁUGUJE NAM GWARANCJA?
Odpowiedź w zasadzie będzie prosta. Nie.
Gwarancja nie powstaje automatycznie. Musi zostać udzielona. Wracając do przykładu z samego początku tego wpisu – rękojmia przysługuje z mocy prawa, a gwarancji jakości na roboty budowalne udzielamy. Udzielamy dobrowolnie.
Jeżeli umowa o roboty budowlane nie zawiera postanowień o gwarancji, inwestor może dochodzić roszczeń wyłącznie z rękojmi. W praktyce jednak większość kontraktów budowlanych pomiędzy przedsiębiorcami przewiduje gwarancję jakości.
TREŚĆ OŚWIADCZENIA GWARANCYJNEGO
Treść oświadczenia gwarancyjnego jest w zasadzie dowolna, byleby zapewniała minimum tego, aby takie oświadczenie uznać za udzielenie gwarancji. Dlatego moim zdaniem sświadczenie gwarancyjne powinno wskazywać co najmniej:
- zakres gwarancji,
- czas jej trwania,
- sposób zgłaszania wad,
- termin ich usunięcia.
Sąd Apelacyjny w Warszawie podkreślił, że „zakres odpowiedzialności gwaranta wyznacza przede wszystkim treść udzielonej gwarancji”. To krótkie zdanie ma ogromne znaczenie praktyczne. Jeżeli zapis jest szeroki, nasza odpowiedzialność też będzie szeroka.
Dlatego unikam ogólnych sformułowań typu „za wszelkie wady”.
Tutaj uwaga – im bardziej precyzyjne i szczegółowe będą postanowienia gwarancji, tym lepiej dla wykonawcy.
Dlaczego?
Ponieważ z ogólnych postanowień inwestor może później wnioskować, że wykonawca w zasadzie objął gwarancją wszelkie wykonane prace i materiały. Ma to znaczenie przede wszystkim przy wadach wynikających z niewłaściwej eksploatacji lub serwisu. Taka gwarancja chroniąca wykonawcę powinna jasno określać kiedy gwarancja nie przysługuje lub kiedy inwestora traci uprawnienia z gwarancji jakości na roboty budowlane. To trochę tak jak uregulowanie wyłączeń w ogólnych warunkach umów ubezpieczenia.
UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE DOKUMENT GWARANCYJNY
Czy gwarancja musi być osobnym dokumentem?
Co do zasady nie. Ale ja osobiście uważam i tak doradzam Klientom, aby gwarancja była załącznikiem do umowy. Umowa jest wtedy czytelniejsza i mamy mniejsze pole do wątpliwości.
Umowa o roboty budowlane może pełnić funkcję dokumentu gwarancyjnego. Wystarczy wyraźne oświadczenie o udzieleniu gwarancji. Oczywiście musimy też w samej umowie opisać co podlega gwarancji i jakie uprawnienia ma inwestor z tytułu udzielonej gwarancji jakości na roboty budowalne.
TERMINY GWARANCYJNE
Gwarancja jest dobrowolna. Jest jednostronnym oświadczeniem wykonawcy. To ją odróżnia od rękojmi za wady na roboty budowlane. Skoro dobrowolna, to również terminy wskazane w gwarancji są ustalane przez wykonawcę albo razem przez strony umowy o roboty budowlane.
CZAS TRWANIA GWARANCJI NA ROBOTY BUDOWLANE
Prawo nie narzuca minimalnego ani maksymalnego okresu gwarancji między przedsiębiorcami. Strony mają swobodę kontraktową.
Dłuższa gwarancja zwiększa atrakcyjność oferty. Jednocześnie zwiększa ryzyko finansowe. Przy kalkulacji ceny inwestycji uwzględniam długość okresu gwarancyjnego i potencjalne koszty serwisowe.
KONSEKWENCJE BŁĘDNYCH ZAPISÓW W KONTRAKTACH BUDOWLANYCH W ODNIESIENIU DO GWARANCJI I RĘKOJMI
Ryzykowne dla wykonawcy są nie tylko błędne postanowienia rękojmi i gwarancji, ale przede wszystkim te nieprecyzyjne lub zbyt ogólne postanowienia.
Nieprecyzyjne postanowienia potrafią rozszerzyć odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych ponad pierwotne założenia.
Bardzo ryzykowne jest też mieszanie pojęć.
Jeżeli mieszamy pojęcia rękojmi i gwarancji, tworzymy pole do sporów. W przypadku umowy pomiędzy przedsiębiorcami może okazać się, że z umowy nie wynika właściwie, czy udzielono gwarancji obok rękojmi? Czy może wyłączono rękojmię i udzielono jedynie gwarancji?
Dlatego tak ważne jest doprecyzowanie postanowień umowy o roboty budowlane w zakresie rękojmi za roboty budowlane i gwarancji jakości na roboty budowlane.
GWARANCJA I RĘKOJMIA NA WYKONANE PRACE: JAKIE SKUTKI MOŻE POCIĄGAĆ ODSTĄPIENIE OD UMOWY?
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane nie zawsze eliminuje odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady na roboty budowlane i gwarancji jakości na roboty budowlane.
Dlaczego?
Bo wszystko zależy od tego, czy odstąpienie od umowy dotyczyło całości, czy części umowy
- Odstąpienie od umowy w całości
W przypadku odstąpienia od umowy w całości skutek jest taki, że umowę uważa się za niezwartą. Czyli taka fikcja, jakby umowa nigdy nie została podpisana. To bardzo doniosły skutek.
Dlaczego?
Bo to powoduje, że musimy uznać, iż umowa nigdy nie obowiązywała. A jakie ma to praktyczne znaczenie dla wykonawcy?
W takim przypadku ani rękojmia ani też gwarancja nie obowiązuje. Rękojmia i gwarancja wygasa, jeżeli odstąpiono od umowy na podstawie ustawy w całości, albo też na podstawie umowy ze skutkiem ex tunc (czyli ze skutkiem wstecznym). W takim przypadku inwestor posiada roszczenie o odszkodowanie, a nie roszczenia z tytułu rękojmi czy też gwarancji.
- Odstąpienie od umowy w części
W przypadku odstąpienia od umowy w części umowa jest ważna do dnia odstąpienia. Do tej chwili uważana jest za zawartą. W takim przypadku odbiory i rozliczenie płatności za wykonane roboty budowlane wykonujemy zgodnie z postanowieniami umowy.
Tak samo jest z rękojmią i gwarancją jakości za roboty budowlane. Rękojmia i gwarancja obowiązują nadal. Dotyczy to oczywiście jedynie robót wykonanych do chwili odstąpienia od umowy. Skoro te roboty wynikają z umowy w obowiązującej jej części, to również są objęte rękojmią i gwarancją ustaloną w tej umowie.
Więcej o odstąpieniu od umowy o roboty budowlane dowiesz się klikając w artykuł Odstąpienie od umowy o roboty budowlane.
radca prawny
Michał Książek
Prawnik ze stali