Czy wykonawca może wstrzymać roboty, gdy inwestor nie płaci?
Zacznę od powiedzenia wszystkim znanego, że jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze. Uważam, że bardzo prawdziwe.
Bardzo często inwestor kwestionuje wykonane prace lub ich terminowość. Powołuje się na liczne wady. Czasami całkowicie nieistotne lub wręcz nieistniejące.
Co się dzieje później?
Inwestor odmawia zapłaty wynagrodzenia za prace wykonane przez wykonawcę. Często niestety kwestionowanie jakości robót służy inwestorowi właśnie jedynie jako argument dla braku zapłaty.
Dla wykonawcy jest to wyjątkowo trudne położenie, ponieważ naraża się on na ryzyko, że wykona całość prac budowlanych, poniesie związane z tym koszty, a nie otrzyma zapłaty. A to już realne zagrożenie, bo powoduje dodatkowo tak zwany “efekt domina”, polegający na tym, że ze względu na brak lub opóźnienie płatności wykonawca lub podwykonawca nie jest w stanie realizować swoich zobowiązań względem podwykonawców, dalszych podwykonawców, dostawców czy pracowników.
Stąd niejednokrotnie pytanie, które zadaje sobie każdy wykonawca i które być może zadawałeś sobie również Ty:
Czy mogę po prostu zatrzymać prace i zejść z placu budowy?
Tutaj pewnie Cię nie zaskoczę jak powiem, że odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników.
Wyjaśnię dzisiaj kiedy wstrzymanie robót budowlanych przez wykonawcę jest prawnie dopuszczalne, kiedy jest ryzykowne, a kiedy wręcz niedopuszczalne.
Umowa o roboty budowlane jako umowa wzajemna
Tak naprawdę punktem wyjścia do zrozumienia uprawnień wykonawcy jest charakter prawny umowy o roboty budowlane. Jest to umowa wzajemna w rozumieniu art. 487 § 2 Kodeksu cywilnego. Co to oznacza?
Oznacza to, że obie strony są zobowiązane do świadczeń względem siebie. Już kiedyś we wpisie Odbiór robót budowlanych to obowiązek inwestora podkreślałem kto ma jakie obowiązki w procesie budowlanym.
Wykonawca wykonuje roboty budowlane, a inwestor płaci wynagrodzenie.
W razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jedną ze stron, druga może m.in. skorzystać z prawa zatrzymania swojego świadczenia (art. 488 k.c.) lub nastąpić może odstąpienie od umowy o roboty budowlane (art. 491 k.c.) – co jest charakterystyczne dla umów wzajemnych.
Kiedy wykonawca może wstrzymać roboty
Kiedy więc wykonawca może wstrzymać roboty?
Jaka jest tego podstawa?
Czy w ogóle jest to możliwe?
To podstawowe pytanie zadawane nie raz przez moich Klientów, kiedy wystąpi jakiś spór z inwestorem.
Możliwości jest kilka. Ale od razu zaznaczę, że żadna z nich nie polega na tym, że np. gdy inwestor opóźnia się z zapłatą faktury, to wykonawca bez konsekwencji może zdecydować o wstrzymaniu robót.
Nic tutaj nie dzieje się automatycznie i bez żadnych warunków!
Uwaga! Nigdy będąc w sporze z inwestorem (i dodatkowo często w emocjach) nie podejmuj radykalnych i nieprzemyślanych pod kątem prawnym kroków. Niezasadne wstrzymanie robót może np. wpędzić Cię w opóźnienie, a co za tym idzie konieczność zapłaty kary umownej, która może wynosić nawet kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.
Zapamiętaj więc:
każde wstrzymanie robót musi mieć podstawę,
Każde wstrzymanie robót musi być udokumentowane,
Każde wstrzymanie robót musi być wcześniej przygotowane pod kątem dokumentów i prawnie. Czyli tzw. podkładki.
Z czego więc możemy skorzystać?
Kiedy można powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego
Moim zdaniem w przypadku wstrzymania robót budowlanych dla każdego wykonawcy kluczowy jest art. 490 § 1 k.c., czyli powołanie się na zły stan majątkowy inwestora.
Powiem szczerze, że ta podstawa jest rzadko stosowana, bo bardziej celowa i skuteczniejsza jest gwarancja zapłaty. Będzie o tym dalej.
Co wynika z ww. przepisu?
Jeżeli jedna ze stron obowiązana jest spełnić świadczenie wzajemne wcześniej, a spełnienie świadczenia przez drugą stronę jest wątpliwe ze względu na jej stan majątkowy, strona zobowiązana do wcześniejszego świadczenia może powstrzymać się z jego spełnieniem, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego lub nie da zabezpieczenia.
Z prawniczego na nasze:
jeżeli wykonawca ma wykonać roboty budowlane przed uiszczeniem wynagrodzenia (albo jego części, jeżeli rozliczamy się etapami) a brak zapłaty a wstrzymanie prac wiąże się z wątpliwym stanem majątkowym inwestora, to w takim przypadku możliwe jest wstrzymanie prac.
Przepis ten jest szczególnie ważny dla wykonawcy, który z umowy zobowiązany jest do świadczenia wcześniejszego (tj. do wykonania robót przed zapłatą). Jeśli pojawią się uzasadnione wątpliwości co do wypłacalności inwestora, wykonawca może wstrzymać prace.
Uzasadnione wątpliwości co do wypłacalności inwestora
I tutaj przechodzę do sedna. Jeżeli pojawią się uzasadnione wątpliwości. Wykonawca nie może wstrzymać robót budowlanych tylko dlatego, że być może inwestor nie zapłaci, albo wydaje mu się że nie zapłaci.
Warunkiem koniecznym wstrzymania robót budowlanych jest taki stan majątkowy inwestora, który czyni wątpliwym zapłatę wynagrodzenia dla wykonawcy. Innymi słowy, nie trzeba udowadniać, że inwestor jest całkowicie niewypłacalny. Wystarczy wykazać uzasadnioną wątpliwość co do tego, czy zapłata nastąpi.
Różnego rodzaju czynniki mogą decydować o tym złym stanie majątkowym, np.:
- prowadzona przez inwestora działalność zaczęła przynosić straty,
- doszło do znacznego zmniejszenia zasobów pieniężnych inwestora,
- inwestor nie reguluje wymagalnych faktur dla wykonawcy. Czyli nie płaci wykonawcy za wykonane już etapy robót. To będą powody do wstrzymania prac.
Jako wykonawca nie musisz badać całej sytuacji finansowej inwestora. Wystarczy, że nie reaguje on na wezwania do zapłaty i nie płaci wymagalnych zobowiązań względem Ciebie.
Ale uwaga. Powoływanie się na złą sytuację finansową ma istotne ograniczenie.
Jakie?
Uprawnienia powyższe nie przysługują stronie, która w chwili zawarcia umowy wiedziała o złym stanie majątkowym drugiej strony. Jeśli więc wykonawca podpisał umowę, wiedząc o problemach finansowych inwestora, nie może później powoływać się na art. 490 k.c.
Jak obawę o złą sytuację finansową widzą sądy?
Czyli kiedy mogę wstrzymać roboty budowalne powołując się na obawę o zapłatę za wykonanie robót? Często powtarzam we wpisach na moim blogu, że w przypadku wątpliwości na ratunek wykonawcy przychodzi orzecznictwo. Tak samo jest w tym przypadku.
Jak więc sądy podchodzą do spełnienia przesłanki uzasadnionej obawy wykonawcy o stan majątkowy inwestora i o zapłatę wynagrodzenia?
W rzeczywistości Sąd drugiej instancji ustalił, że pozwana opóźniała się z zapłatą należności za kilka faktur, nie odpowiadała na korespondencję w tej sprawie, a zamiast tego zgłosiła zarzuty co do jakości wykonywanych prac. Wykazanie powyższych okoliczności Sąd Apelacyjny uznał za wystarczające dla przyjęcia, że mogły istnieć obawy co do spełnienia świadczenia przez pozwaną ze względu na jej stan majątkowy.
Sąd Najwyższy akceptuje stanowisko Sądu Apelacyjnego, zgodnie z którym wskazane powyżej ustalone fakty prowadziły do wniosku, że spełnienie świadczenia przez pozwaną mogło budzić wątpliwości ze względu na jej stan majątkowy w rozumieniu art. 490 § 1 k.c. Na tle tego przepisu należy podkreślić, że przesłanką prawa powstrzymania się ze spełnieniem świadczenia wzajemnego, którego termin spełnienia przypada wcześniej, nie jest obiektywnie istniejący zły stan majątkowy kontrahenta, ale wątpliwości co do spełnienia świadczenia związane z tym stanem. Przesłankę tę należy oceniać, biorąc pod uwagę informacje dostępne dla strony zobowiązanej do świadczenia wcześniejszego, gdyż to ona ma podjąć decyzję co do powstrzymania się ze spełnieniem własnego świadczenia.
Wyrok z 5 czerwca 2025 r., sygn. akt II CSKP 139/24
Co wynika z tych orzeczń dla Ciebie jako wykonawcy?
Po pierwsze, sam fakt wielokrotnego opóźniania się inwestora z zapłatą może być wystarczającą przesłanką do wstrzymania robót na podstawie art. 490 k.c.
Po drugie, wątpliwości co do stanu majątkowego i powstrzymanie się ze swoim świadczeniem przez wykonawcę zależy od jego oceny tego stanu i dostępnych dla niego danych. Nie jest konieczne szczegółowe badanie sytuacji majątkowej inwestora, bo do wielu takich danych wykonawca nawet nie ma dostępu.
Wezwanie do zapłaty i odstąpienie od umowy
Kolejna podstawa to art. 491 k.c., który reguluje prawo do odstąpienia od umowy wzajemnej w razie zwłoki jednej ze stron. Czyli ustawowe prawo odstąpienia.
Tutaj wskażę jedynie, że taka możliwość na wstrzymanie prac jest, ale wymaga spełnienia pewnych warunków.
Jakich?
Przede wszystkim pisemnego wezwania inwestora do zapłaty z zastrzeżeniem, że brak zapłaty będzie skutkował odstąpieniem od umowy. Dodatkowo wymaga oczywiście dokonania odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Czyli wykonawca musi mieć pewność, że chce definitywnie zakończyć prace, a nie tylko czasowo je wstrzymać!
Powiem wprost, że odstąpienie od umowy o roboty budowlane to tzw. „opcja atomowa” na placu budowy.
O tym kiedy wykonawca może odstąpić od umowy i co to jest odstąpienie ustawowe napisałem kompleksowo w artykule Odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Dowiesz się z niego kiedy można odstąpić od umowy i o czym trzeba pamiętać. Czego dopilnować i jak zabezpieczyć się w razie sporu z inwestorem.
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane
Gwarancja zapłaty za roboty budowlane przewidziana w przepisach jest moim zdaniem najlepszym wyjściem, kiedy inwestor nie reguluje bieżących faktur. Kiedy wykonawca ma wątpliwości, czy będzie płacił za kolejne etapy.
Dlaczego najlepszym?
Bo inwestor nie może odmówić jej ustanowienia!
Gwarancji zapłaty za roboty budowlane inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Wykonawca może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora.
Wykonawca bądź generalny wykonawca kierując do inwestora żądanie udzielenia gwarancji zapłaty sam wyznacza termin udzielenia tej gwarancji, nie krótszy niż 45 dni. W przypadku bezskutecznego upływu powyższego terminu wykonawca bądź generalny wykonawca może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.
Czym skutkuje jeszcze brak ustanowienia gwarancji?
Brak udzielenia gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Czyli uprawnia wykonawcę bądź do wstrzymania robót.
O gwarancji zapłaty dowiesz się dużo więcej z mojego artykułu Gwarancja zapłaty za roboty budowlane . Zapraszam Cię serdecznie do zajrzenia do niego.
Osobiście uważam, że o instytucji gwarancji zapłaty za roboty budowlane powinien wiedzieć każdy wykonawca. Dlaczego? Bo ta gwarancja i samo żądanie jej ustanowienia stanowi mocny środek nacisku na inwestora.
Sytuacja wykonawcy po wstrzymaniu robót z powodu nieustanowienia gwarancji zapłaty
Co dzieje się z wynagrodzeniem wykonawcy, gdy roboty budowlane zostają wstrzymane z powodu nieustanowienia gwarancji? Czy wykonawca może wstrzymać wtedy roboty budowlane?
Brak żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora. Czyli uprawnia do wstrzymania robót budowlanych. Inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora.
Jeśli wykonawca wstrzymał roboty z przyczyn leżących po stronie inwestora (np. z powodu braku zapłaty uzasadniającego wątpliwość co do wypłacalności inwestora), inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia za prace, których wykonawca nie wykonał z tej właśnie przyczyny. Inwestor może jedynie odliczyć to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania robót.
Czy samo nieopłacenie faktur uprawnia do wstrzymania robót?
To pytanie jest kluczowe i budzi w praktyce najwięcej wątpliwości.
Odpowiedź brzmi co do zasady – nie.
Samo nieopłacenie faktur nie jest wystarczającą podstawą do wstrzymania robót. Na początku pisałem, że wstrzymanie robót uzależnione jest od podstaw w przepisach lub umowie.
W przepisach czyli np. powołanie się na złą sytuację finansową inwestora, czyli podstawa jest w art. 490 k.c. Inne podstawy to np. odstąpienie od umowy.
Aby wstrzymać roboty wyłącznie z powodu braku zapłaty faktur, wykonawca musi wykazać jedną z następujących okoliczności:
Umowa przewiduje wprost takie uprawnienie (odpowiednia klauzula umowna).
Brak zapłaty świadczy o złym stanie majątkowym inwestora, uzasadniającym wątpliwość co do przyszłej zapłaty (art. 490 k.c.).
Inwestor nie udzielił żądanej gwarancji zapłaty (art. 649(4) k.c.).
Samo opóźnienie w zapłacie jednej faktury, bez innych okoliczności wskazujących na problemy finansowe inwestora, może nie być wystarczające.
Podsumowując ten wątek, bo to musi mocno wybrzmieć moim zdaniem: Samo nieopłacenie faktur nie jest automatyczną podstawą do wstrzymania robót. Musisz sięgnąć po odpowiednie narzędzia prawne i zachować właściwą procedurę.
Rola postanowień umowy o roboty budowlane
Podstawa to dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane. Dlaczego? Ponieważ dla wykonawcy najkorzystniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy w umowie o roboty budowlane strony określiły konsekwencje braku zapłaty za poszczególne etapy robót.
A o co wykonawca może postarać się w umowie w ramach jej negocjowania?
W umowie może być przewidziane, że wykonawca może wtedy na przykład przerwać roboty.
Najczęściej możliwość skorzystania z tych uprawnień jest uzależniona od wcześniejszego wezwania inwestora do zapłaty zaległych kwot.
Jak często mówię – podstawa do dobrze skonstruowana umowa. Umowa, która jest dobrze wynegocjowana i uwzględnia interes wykonawcy.
Najlepiej w umowie o roboty budowlane określić dokładnie konsekwencje braku zapłaty za poszczególne etapy robót. W umowie warto zapisać uprawnienie wykonawcy robót budowlanych do przerwania robót budowlanych.
Jeżeli w umowie brak jest stosownych klauzul, to oczywiście zastosowanie znajdują ogólne przepisy kodeksu cywilnego. W tym powołane przeze mnie przepisy art. 490 k.c. oraz dot. m.in. gwarancji zapłaty wynagrodzenia za roboty budowlane.
Dobrze skonstruowana umowa powinna zatem zawierać:
wyraźne wskazanie, że brak zapłaty za dany etap uprawnia wykonawcę do wstrzymania kolejnych prac,
określenie minimalnej kwoty zaległości, która uruchamia to uprawnienie,
procedurę wezwania do zapłaty (forma, termin),
skutki bezskutecznego upływu terminu (wstrzymanie robót lub odstąpienie od umowy).
Umów się na konsultację – jeżeli chcesz zapewnić sobie możliwość wstrzymania robót w umowie i wynegocjować z inwestorem najlepsze z możliwych warunków.
Procedura wstrzymania robót krok po kroku
Niezależnie od podstawy prawnej, na której wykonawca opiera swoje uprawnienie, powinien zachować określoną procedurę.
Mówiąc procedurę mam na myśli krok po kroku udokumentowanie każdej okoliczności i każdej czynności.
Jakie to czynności?
Np. wezwania do zapłaty, wezwania pod rygorem odstąpienia, oświadczenia o wstrzymaniu robót.
Dlaczego tak ważne jest sporządzanie i doręczanie inwestorowi tych dokumentów? Ponieważ zazwyczaj na końcu dochodzi do sporu sądowego. A ten spór w sądzie można wygrać jedynie wtedy, gdy mamy mocne dowody. Działanie pochopne i bez zachowania właściwej kolejności kroków może narazić wykonawcę na zarzut nienależytego wykonania umowy i roszczenia odszkodowawcze ze strony inwestora.
Nie mamy tutaj oczywiście przepisów regulujących co wykonawca powinien zrobić krok po kroku, o czym pamiętać. Moim zdaniem prawidłowa procedura wygląda następująco:
Wezwanie inwestora do zapłaty. Wykonawca powinien skierować do inwestora pisemne wezwanie do zapłaty zaległego wynagrodzenia, wyznaczając mu dodatkowy, odpowiedni termin. Wezwanie powinno zawierać wyraźne zastrzeżenie, że bezskuteczny upływ terminu skutkować będzie wstrzymaniem robót lub odstąpieniem od umowy.
Bezskuteczny upływ terminu. Dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wykonawca może podjąć dalsze kroki.
Złożenie oświadczenia o wstrzymaniu robót lub odstąpieniu od umowy. Oświadczenie powinno być złożone na piśmie i wskazywać podstawę prawną oraz faktyczną podjętej decyzji. Ta podstawa może też wynika z umowy.
Dokumentacja stanu prac i wpis do dziennika budowy o wstrzymaniu robót. Przed opuszczeniem budowy wykonawca powinien zadbać o dokładne udokumentowanie stanu prac. Wskazane jest sporządzenie specjalnego protokołu. Najlepiej by podpisany on był przez wykonawcę jak i inwestora. Jeśli inwestor odmawia podpisu, to wykonawca jest uprawniony do sporządzenia protokołu samodzielnie. W takim wypadku celowe jest także udokumentowanie stanu prac na zdjęciach i nagraniach wideo.
*W przypadku żądania gwarancji zapłaty na podstawie art. 649(3) k.c. procedura jest nieco inna: wykonawca żąda gwarancji, wyznaczając termin nie krótszy niż 45 dni, a dopiero po jego bezskutecznym upływie może odstąpić od umowy lub wstrzymać roboty. Tutaj odsyłam Cię do artykułu Gwarancja zapłaty za roboty budowlane.
Ryzyko związane z nieuzasadnionym wstrzymaniem robót
Wstrzymanie robót bez odpowiedniej podstawy prawnej lub bez zachowania właściwej procedury może mieć dla wykonawcy poważne konsekwencje. Inwestor może wtedy:
naliczyć kary umowne za opóźnienie w wykonaniu robót,
odstąpić od umowy z winy wykonawcy,
dochodzić odszkodowania za szkody wynikłe z nieuzasadnionego wstrzymania prac.
Najistotniejsza jest moim zdaniem jest kwestia kar umownych.
Dlaczego?
Ponieważ jeśli wykonawca wstrzyma roboty bez podstawy prawnej, a umowa przewiduje karę umowną za opóźnienie, inwestor może naliczyć tę karę za każdy dzień przestoju. Wykonawca musi zatem być pewien, że jego decyzja o wstrzymaniu robót jest prawnie uzasadniona.
Wstrzymanie robót budowlanych przez wykonawcę – Praktyczne podsumowanie
Samo nieopłacenie faktur nie jest automatyczną i wystarczającą podstawą do wstrzymania robót. Wykonawca musi sięgnąć po odpowiednie narzędzia prawne. Nie każde opóźnienie będzie stanowiło o obawie o zapłatę, która uzasadnia wstrzymanie robót budowlanych.
Wstrzymanie robót jest prawnie dopuszczalne m.in. w następujących sytuacjach: – gdy umowa wprost przewiduje takie uprawnienie w razie braku zapłaty lub gdy są spełnione warunki z odpowiednich przepisów.
Przed wstrzymaniem robót wykonawca powinien: pisemnie wezwać inwestora do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego terminu, poczekać na bezskuteczny upływ tego terminu, a następnie złożyć pisemne oświadczenie o wstrzymaniu robót lub odstąpieniu od umowy.
Nieuzasadnione wstrzymanie robót naraża wykonawcę na kary umowne, roszczenia odszkodowawcze i odstąpienie od umowy przez inwestora z winy wykonawcy.
Już o tym pisałem wcześniej, ale powtórzę.
Wstrzymanie robót to poważna decyzja wykonawcy. Nieuzasadnione wstrzymanie robót budowlanych może rodzić wiele ryzyk i wpędzić Cię jako wykonawcę w naprawdę ogromne problemy, w szczególności finansowe. Dlatego każde, nawet kilkudniowe wstrzymanie robót budowlanych powinno być poprzedzone analizą prawną konkretnej sytuacji.
Jeżeli masz wątpliwości, czy możesz wstrzymać prace budowlane albo co zrobić, jeżeli inwestor zwleka z zapłatą za faktury, to skontaktuj się ze mną. Wyjaśnię Ci wszystkie wątpliwości i znajdę rozwiązanie specjalnie dla Ciebie. Pomogę wyjść z każdej sytuacji, nawet takiej, która dla Ciebie może wydawać się beznadziejną.
radca prawny Michał Książek