m.ksiazek@mkpartnerzy.pl

+48 509 299 469

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Prawnik ze stali

Prawo w budowlance z perspektywy wykonawcy

Skontaktuj się!

Michał Książek

radca prawny

Doradzam wykonawcom oraz podwykonawcom robót budowlanych w ich bieżącej działalności, ze szczególnym uwzględnieniem sporządzania i zawierania umów na wykonanie robót budowalnych lub umów w relacji wykonawca – podwykonawca… [Czytaj więcej…]

Dokumenty i usługi dla Ciebie

Waloryzacja wynagrodzenia wykonawcy – co zrobić, gdy koszty budowy rosną?

  • -

Dzisiejszy artykuł zacznę do podsumowania tego, co widzi każdy z nas od kilku lat. Galopująca inflacja, pandemia, bliższe i dalsze od naszego kraju konflikty zbrojne. To wszystko dość mocno zaczęło mieć bezpośrednie przełożenie na ceny, a co za tym idzie na nasze portfele.

Wiele artykułów prasowych o niepokojach lub konfliktach zbrojnych kończy się aktualnie na stwierdzeniu – skutkiem będzie wzrost cen energii, żywności oraz materiałów budowlanych.

Dlaczego?

Bo obecnie wiele materiałów jest sprowadzanych z zagranicy. Każde wzrosty np. ceny ropy naftowej (jak to ma się obecnie z powodu konfliktu na bliskim wschodzie) mają bezpośrednie przełożenie na ceny materiałów budowlanych transportowanych np. z Azji.

Już nie raz słyszałem od niejednego wykonawcy, pół żartem, pół serio, że „podpisaliśmy kontrakt w styczniu, a w marcu to już była inna rzeczywistość”. Stal droższa o kilkadziesiąt procent, beton z opóźnieniem, podwykonawcy renegocjują stawki. Problem w tym, że umowa o roboty budowlane została podpisana na konkretną kwotę – i inwestor nie widzi powodu, żeby płacić więcej.

…

Waloryzacja wynagrodzenia wykonawcy – co zrobić, gdy koszty budowy rosną?Dowiedz się więcej »

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowej

  • -

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowej?

Będąc realistą i całkiem szczerym powiem, że w praktyce budowlanej błąd w projekcie budowlanym to jest totalny wyjątek i jednostkowa sytuacja.

Błędy w obliczeniach, brak rozwiązań technicznych albo nieprzewidziane kolizje branżowe – to wszystko trafia na budowę razem z projektem. Dobrze, gdy te błędy wyjdą już na początku wykonywania robót, lub przed ich rozpoczęciem. Gorzej, gdy pojawią się dużo później.

Dokumentacja projektowana często jest na tyle obszerna i łączy w sobie tak wiele elementów, że mówiąc wprost nie trudno o błąd.

Dzisiaj chciałbym się skupić właśnie na tych błędach w dokumentacji dostarczonej przez inwestora.

Będąc wykonawcą zapewne pomyślisz – skoro dostarcza inwestor, to za nic nie odpowiadam. Wielu wykonawców działa w przekonaniu, że skoro projekt został dostarczony przez inwestora, to pełna odpowiedzialność za jego wady spoczywa właśnie na nim. To jeden z najczęstszych i jednocześnie najdroższych błędów w branży.

Nie do końca.

Problem w tym, że skutki tych błędów projektowych bardzo często nie obciążają wyłącznie inwestora, ale też wykonawcę (ale już zaznaczam, że dużo rzadziej!).

…

Kto odpowiada za wady dokumentacji projektowejDowiedz się więcej »

Jednostronny odbiór robót budowlanych

  • -

Odbiór robót budowlanych jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora. Proces budowlany polega przecież na tym, że wykonawca zobowiązuje się wykonać roboty wskazane w umowie o roboty budowlane, natomiast inwestor zobowiązuje się dokonać odbioru i zapłacić wynagrodzenie. Gdy inwestor odmawia i nie zgadza się na protokół odbioru robót budowlanych może oznaczać jednostronny odbiór robót. 

Czasami zdarza się, że inwestor całkowicie bezpodstawnie uchyla się od dokonania odbioru robót. Do takich sytuacji dochodzi, gdy m.in. inwestor twierdzi, że roboty zostały wykonane nieprawidłowo i zawierają wady.

Kluczowe jest jednak, z perspektywy wykonawcy, czy wskazane wady mają charakter istotny, czy nieistotny.

W tym miejscu muszę podkreślić, że istnienie nieistotnych wad co do zasady nie może tamować sporządzenia protokołu odbioru robót budowlanych przez inwestora i wykonawcę.

Odmowa odbioru oczywiście przekłada się na kwestie płatności wynagrodzenia dla wykonawcy.  Zazwyczaj od dokonania odbioru uzależnione jest dokonanie płatności na rzecz wykonawcy. Protokół odbioru robót budowlanych do faktury jest podstawą jej wystawienia. Czasami koniecznością okazuje się jednostronny protokół odbioru robót budowlanych przez wykonawcę.

Uchylanie się inwestora od odbioru robót budowlanych

Rodzaje wad w robotach budowlanych

Wady w wykonanych robotach możemy podzielić na istotne oraz nieistotne.

  1. Wady istotne to wady poważne i powodujące, że nie jest możliwe korzystanie z przedmiotu robót zgodnie z ich przeznaczeniem (nie nadają się do użytkowania).
  2. Wady nieistotne to takie, które nie powodują, że przedmiot robót nie nadaje się do użytkowania. Takie wady powodują jedynie obowiązek ich usunięcia przez wykonawcę i świadczą o nienależytym wykonaniu umowy przez wykonawcę. Wady takie nie świadczą o tym, że  umowa została w całości  wykonana wadliwie (wady są częściowe, fragmentaryczne).

…

Jednostronny odbiór robót budowlanychDowiedz się więcej »

Roboty dodatkowe Rozliczenie robót dodatkowych

  • -

Szczerze, bardzo długo zbierałem się do napisania dla Was tego tekstu. Temat roboty dodatkowe to temat rzeka – bardzo złożony.

Często jak poruszam z Klientem kwestię robót dodatkowych, to w większości dotyczą one niestety sytuacji spornych i problematycznych z inwestorem.

Jakich?

Skwituję jednym prostym zdaniem (mniej więcej takim, jakie usłyszałem kiedyś od Klienta):

Panie Michale, trzeba było dodatkowo jeszcze to zrobić, ale inwestor nie chce mi zapłacić. Co ja mam teraz zrobić?

Mam nadzieję, że uda mi się przystępnie opowiedzieć Wam właśnie o ty, co teraz zrobić.

☎️ Po więcej informacji oczywiście zapraszam do kontaktu bezpośrednio ze mną. Jestem tutaj dla Was po to, żebyście wiedzieli do kogo się zgłosić po pomoc, kiedy ten Wasz inwestor nie chce płacić. Znajdę dla Was rozwiązanie problemu i pomogę wyjść z takich sytuacji, które dla Was wydają się beznadziejne.

Pamiętaj – zawsze jest jakieś rozwiązanie. Podstawa to mieć przy sobie kogoś, kto potrafi je znaleźć i skutecznie Ci pomóc.

Roboty dodatkowe

Roboty dodatkowe – czyli jakie?

Czym są roboty dodatkowe – najkrócej mówiąc to roboty, których ani inwestor, ani wykonawca nie przewidzieli podczas podpisywania umowy. Powiem „po prawniczemu” jeszcze, że dokładniej to świadczenia wykonywane poza istniejącym zobowiązaniem dotyczącym robót budowlanych (czyli poza zawartą pomiędzy Tobą a inwestorem umową).

Coś, czego nie można było przewidzieć w chwili zawierania umowy.

…

Roboty dodatkowe Rozliczenie robót dodatkowychDowiedz się więcej »

Rękojmia na roboty budowlane

  • -

RĘKOJMIA I GWARANCJA NA ROBOTY BUDOWLANE

Rękojmia na roboty budowlane i gwarancja jakości na roboty budowlane. Słowa, które zapewne każdy z wykonawców zna. Pojawiają się w większości umów o roboty budowlane.

Nie zawsze jednak wykonawca ma wiedzę, czym tak naprawdę różni się rękojmia od gwarancji.

Analizowałem ostatnio dla inwestora umowę, w której wykonawca wpisał, że udziela on inwestorowi rękojmi. Konstrukcja z założenia błędna.

Dlaczego?

Bo rękojmi się nie udziela! Rękojmia wynika z przepisów i przysługuje inwestorowi z mocy samego prawa, czyli nie musimy jej udzielać.

Wpisanie takiego postanowienia do umowy wynika niestety z braku rozróżnienia rękojmi od gwarancji. A to może rodzić dosyć istotne ryzyko dla wykonawcy.

Jakie ryzyko?

Dobrze skonstruowane postanowienia odnośnie rękojmi i gwarancji pozwalają na zabezpieczenie się wykonawcy na wypadek wystąpienia wad po dokonanym odbiorze. Pozwalają np. wyłączyć rękojmię albo ją ograniczyć w przypadku umowy pomiędzy przedsiębiorcami. W takim przypadku wykonawca może ograniczyć się do udzielenia gwarancji.

Będę o tym szczegółowo pisał poniżej.

Zaczniemy jak zwykle od podstaw.

CO TO JEST RĘKOJMIA ZA WADY

Czym właściwie jest rękojmia?

Pisałem o tym już na samym początku – rękojmia za wady za roboty budowlane przysługuje z mocy samych przepisów. Nie trzeba jej ustanawiać. Możemy ją ograniczyć albo wyłączyć w niektórych przypadkach, ale jej nikomu nie udzielamy dobrowolnie (tak jak gwarancję).

…

Rękojmia na roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

  • -

Nieznajomość prawa szkodzi — pewnie nie raz słyszeliście to znane powiedzenie.

Najbardziej szkodzi chyba nieznajomość takiego prawa, które daje nam korzyści. Takiego, które daje nam uprawnienia i które pozwala na podjęcie walki (w tym przypadku z nieuczciwym inwestorem, o czym poniżej).

Muszę powiedzieć, że dzisiejszy wpis uważam za mega ważny (jak nie jeden z najważniejszych w całym moim blogu). Dlatego jest dłuższy niż zwykle, ale obiecuję same pozytywne informacje dla wykonawców, więc zapoznaj się z nim do końca.

Naprawdę zależy mi (tutaj stawiam się w roli edukatora, co mnie cieszy), aby każdy z wykonawców miał ŚWIADOMOŚĆ ISTNIENIA mało znanego i POMIJANEGO przepisu dotyczącego umowy o roboty budowlane. Instytucja ta jest według mnie potężnym narzędziem w ręku wykonawcy i skutecznym środkiem „nacisku” w razie braku płatności lub nieterminowych płatności.

TYM ŚRODKIEM NACISKU JEST GWARANCJA ZAPŁATY ZA ROBOTY BUDOWLANE.

Gwarancja zapłaty wynagrodzenia dla wykonawcy

Zasada ustalania zabezpieczeń w umowach o roboty budowlane

W umowach o wykonywanie robót budowlanych przyzwyczajeni jesteśmy, że zabezpieczenie zazwyczaj dotyczy należytego wykonania umowy i jest to zabezpieczenie oczywiście dla inwestora. Więcej o zabezpieczeniu należytego wykonanie umowy przeczytasz w artykule Gwarancja należytego wykonania umowy

Generalnie nie odkryję Ameryki jeżeli powiem, że szereg umów o roboty budowlane jest naszpikowanych zabezpieczeniami dla inwestora. Brakuje w nich jednak zabezpieczeń dla wykonawcy.

…

Gwarancja zapłaty za roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Podwykonawcy w zamówieniach publicznych

  • -

„Zamówienia publiczne podwykonawcami stoją”. Dziś temat podwykonawcy w zamówieniach publicznych.

 Nie raz widziałem takie stwierdzenie. I szczerze uważam, że trafione w punkt.

Większość dużych zamówień publicznych na roboty budowlane odbywa się przy zaangażowaniu podwykonawców.

Powiem więcej, bardzo często generalni wykonawcy wygrywający przetargi w przeważającej części korzystają z firm zewnętrznych, bo po prostu nie posiadaj swoich zasobów.

OCHRONA PODWYKONAWCY W ZAMÓWIENIACH PUBLICZNYCH

Ten artykuł powinienem zacząć od tego, że obecnie podwykonawcy wykonujący roboty w ramach zamówień publicznych są naprawdę solidnie chronieni przez przepisy Prawa zamówień publicznych („pzp”).

Ochrona podwykonawców jest realizowana przez szereg przepisów, które nakładają konkretne obowiązki na generalnego wykonawcę (tego, który zawarł umowę bezpośrednio z zamawiającym).

Jak ta ochrona się przejawia?

W zasadzie moim zdaniem skupia się na dwóch kwestiach.

  1. Ograniczenia swobody kontraktowej wykonawcy w zakresie treści umów podwykonawczych. Przepisy PZP mają w tym zakresie charakter bezwzględnie obowiązujący.
  2. Stosowaniu mechanizmu bezpośredniej zapłaty na rzecz podwykonawcy jego wymagalnego wynagrodzenia.

…

Podwykonawcy w zamówieniach publicznychDowiedz się więcej »

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

  • -

Jakie zdarzenie według mnie powoduje szereg sporów i komplikacji w procesie budowlanym?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez którąkolwiek ze stron.

Skutki odstąpienia są tak poważne, że ani wykonawca, ani inwestor nie chcą co do zasady z niego skorzystać. To absolutna ostateczność.

Ale czasami złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest konieczne.

Chciałbym Ci dzisiaj pokazać, czym jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane i jakie ma skutki dla wykonawcy.

Odstąpienie od umowy w umowie z podwykonawcą

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Może zacznę od tego, że powodów do odstąpienia od umowy o roboty budowlane i możliwości dokonania takiego odstąpienia jest naprawdę sporo.

Kodeks cywilny przewiduje kilka sytuacji, w których strona umowy o roboty budowlane może od niej odstąpić. Nawet wtedy, gdy takiego uprawnienia nie ma w umowie. Te przepisy dają możliwość odstąpienia od umowy na tzw. zasadach ogólnych.

…

Odstąpienie od umowy o roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Kary umowne roboty budowlane

  • -

Chciałbym dzisiaj pokazać  bliżej, czym są kary umowne w kontekście umowy o roboty budowlane. Kiedy mają zastosowanie i jakie są ich granice.

I najważniejsze – jak wykonawca może się przed nimi skutecznie zabezpieczyć.

To kluczowy temat – bo choć kary umowne mają pełnić funkcję dyscyplinującą, zbyt często stają się narzędziem nadużyć.

Kary umowne – roboty budowlane

Kary umowne w budownictwie

Z mojej praktyki i doświadczenia wynika, że kary umowne to stały element każdej umowy o roboty budowlane.

Postanowienia dotyczące kar umownych w zdecydowanej większości dotyczą też wykonawców lub podwykonawców robót.

I na tle kar umownych powstaje też wiele sporów pomiędzy inwestorem a wykonawcą.

Kiedy kara jest ważna? Kiedy mogę walczyć o jej zmniejszenie? Od jakiej kwoty wynagrodzenia kara dla wykonawcy jest liczona?

…

Kary umowne roboty budowlaneDowiedz się więcej »

Zmiany w składaniu sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę

  • -

Wielkimi krokami zbliżają się zmiany dotyczące zgłaszania podwykonawców robót budowlanych — czyli zmiany art. 647 (1) Kodeksu cywilnego.

Naprawdę wielkimi, bo ustawa o zmianie przepisów dotyczących składania sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę została już uchwalona przez Sejm i aktualnie oczekuje na podpis przez prezydenta. Wejdzie w życie po upływie miesiąca od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Zmiany w składaniu sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę

Zmiany w składaniu sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcę

Ustawodawca rezygnuje ze sztywnego terminu zgłaszania przez inwestora sprzeciwu do umowy podwykonawczej.

W wyniku nowelizacji w umowie o roboty budowlane inwestor i wykonawca (generalny wykonawca) będą mogli zastrzec krótszy termin na złożenie sprzeciwu. Wedle ich woli termin ten może być dowolny.

…

Zmiany w składaniu sprzeciwu wobec wykonywania robót przez podwykonawcęDowiedz się więcej »

Przewijanie do góry